2013年房地产估价师经营与管理练习题2

• 1. 市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的()模式。[1分]

  A单一市场集中化

  B市场专业化

  C产品专业化

  D大量定制

• 2. 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于()的租金。[1分]

  A50个月

  B100个月

  C10个月

  D10年

• 3. 工程成本控制的主要对象是主要费用的()[1分]

  A变动费用

  B固定费用

  C材料费用

  D人工费用

• 4. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。[1分]

  A大陆政策多变

  B占领世界投资市场

  C风险转移

  D投资组合

• 5. 下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。[1分]

  A变现风险

  B时间风险

  C或然损失风险

  D通货膨胀风险

• 6. 2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。[1分]

  A9％

  B12％

  C15％

  D20％

• 7. 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。[1分]

  A避强定位方式

  B产品差别化方式

  C对抗性定位方式

  D重新定位方式

• 8. 下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。[1分]

  A时值是资金运动起点的金额

  B终值是资金运动结束时与现值不等值的金额

  C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

  D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

• 9. 某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。[1分]

  A10.42﹪

  B11.57﹪

  C31.25﹪

  D34.72﹪

• 10. 对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。[1分]

  A地价

  B建造成本

  C贷款利率

  D资本化率

• 11. 根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。[1分]

  A购买方式

  B购买行为

  C购买能力

  D购买时机

• 12. A确定问题和调察目标，B收集和分析信息，C制定调查计划，D报告结果，以上调查步骤顺序正确的是()[1分]

  AABCD

  BBACD

  CCABD

  DACBD

• 13. 某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为()万台。[1分]

  A102

  B120

  C108

  D88

• 14. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年，则其面临()。[1分]

  A市场供求风险

  B周期风险

  C变现风险

  D通货膨胀风险

• 15. 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。[1分]

  A系统风险

  B资本价值风险

  C比较风险

  D个别风险

• 16. 下列物业中，属于特殊物业的是（）。[1分]

  A在建工程

  B车站

  C购物中心

  D科技产业园区

• 17. 投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。[1分]

  A提高投资收益

  B降低系统风险

  C降低个别风险

  D使投资毫无风险

• 18. 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。[1分]

  A产品质量

  B产品性价比

  C规模和结构

  D产品档次

• 19. 下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。[1分]

  A学习

  B经济状况

  C对渠道的信赖度

  D购买动机

• 20. 房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。[1分]

  A消费者的感觉

  B消费者的生活方式

  C消费者的习惯

  D消费者的信念

• 21. 某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡．[1分]

  A2350.00

  B2937.50

  C3250.00

  D4062.50

• 22. 某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元．[1分]

  A2677.5

  B3680.60

  C4003.50

  D5356.80

• 23. 下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。[1分]

  A债权人通常是商业银行

  B不能用于偿还土地购置贷款

  C主要担保物为在建工程及相关土地使用权

  D还款资金来源通常是销售收入

• 24. 需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的()[1分]

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 25. 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依()划分的。[1分]

  A房地产交易方式

  B房地产交易顺序

  C购买房地产目的

  D房地产类型

• 26. 一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。[1分]

  A高于

  B低于

  C等于

  D高于等于

• 27. 进度计划管理通常采用横道图和()[1分]

  A资金流动计划图

  B网络图

  C直方图

  D控制图

• 28. 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。[1分]

  A自然周期与投资周期同步变化

  B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

  C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

  D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

• 29. 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。[1分]

  A挑战定价法

  B领导定价法

  C目标定价法

  D随行就市定价法

• 30. 某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。[1分]

  A均衡

  B周期性失衡

  C结构性失衡

  D区域性失衡

• 31. 某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。[1分]

  A1260

  B1380

  C1440

  D2100

• 32. 房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用．[1分]

  A黄线

  B紫线

  C蓝线

  D红线

• 33. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。[1分]

  A资本金、借贷资金、预租售收入

  B预租售收入、资本金、借贷资金

  C借贷资金、预租售收入、资本金

  D资本金、预租售收入、借贷资金

• 34. 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元．[1分]

  A39.51

  B49.39

  C49.96

  D62.45

• 35. 当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。[1分]

  A净现值法

  B差额内部收益率法

  C费用现值法

  D内部收益率法

• 36. 居民购买住宅的行为属于()[1分]

  A习惯性购买行为

  B寻求多样化购买行为

  C化解不协调购买行为

  D复杂购买行为

• 37. 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于()[1分]

  A供给分析

  B需求分析

  C竞争分析

  D相关因素分析

• 38. 分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于()[1分]

  A供给分析

  B需求分析

  C竞争分析

  D市场占有率分析

• 39. 下面不属于不可控制因素的调查的是()[1分]

  A市场需求容量调查

  B市场营销因素调查

  C竞争情况调查

  D消费者调查

• 40. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临()。[1分]

  A市场供求风险

  B周期风险

  C变现风险

  D通货膨胀风险

• 41. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于()的考虑结果。[1分]

  A大陆政策多变

  B占领世界投资市场

  C风险转移

  D投资组合

• 42. 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。[1分]

  A系统风险

  B资本价值风险

  C比较风险

  D个别风险

• 43. 下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。[1分]

  A购买房地产公司股票

  B购买土地使用权

  C购买新建商品住房

  D购买存量商品住房

• 44. 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为（）。[1分]

  A7.5﹪

  B7.56﹪

  C7.71﹪

  D7.76﹪

• 45. 某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5﹪，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元．[1分]

  A1250

  B1398

  C1416

  D1562

• 46. 下列关于收益率的表述中，错误的是（）。[1分]

  A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

  B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

  C常规项目的财务内部收益率是唯一的．

  D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

• 47. 某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。[1分]

  A1.82﹪

  B2.33﹪

  C3.57﹪

  D5.45﹪

• 48. 按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为()。[1分]

  A居住物业

  B商用物业

  C工业物业

  D特殊物业

• 49. 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：[1分]

  A金融业的发展。

  B信息、通讯技术水平的提高。

  C生产方式和工作方式。

  D自然环境的变化。

• 50. 政府宏观调控房地产市场的手段包括[1分]

  A土地供应计划

  B地价的杠杆作用

  C诚信建设

  D税收政策

• 51. 房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是()[1分]

  A以人为本和对人的关怀

  B明确目标使用者群体

  C把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力

  D针对目标使用者群体设计

• 52. 房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。[1分]

  A开发期和租售期

  B权益投资比率

  C资本化率

  D贷款利率

  E运营费用

• 53. 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。[1分]

  A净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优

  B可以完全衡量项目风险性高低

  C挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优

  D净现值标准差系数大的方案为优

  E可以反映项目年度净现值的离散程度

• 54. 下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。[1分]

  A能为投资者带来经常性的收入现金流

  B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

  C适合于长期投资

  D常在机构投资者之间进行交易

  E位置对其有着特殊的重要性

• 55. “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。[1分]

  A按地域范围细分

  B按房地产用途细分

  C按增量存量细分

  D按交易形式细分

  E按目标市场细分

• 56. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。[1分]

  A土地

  B劳动力

  C资本

  D经验

  E环境

• 57. 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。[1分]

  A物业租金必须能抵偿所有投资成本

  B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

  C租金确定应考虑业主希望的投资回报率

  D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

  E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

• 58. 房地产开发投资较置业投资()。[1分]

  A投资回收期长

  B风险较大

  C提高投资者资信等级

  D回报丰厚

• 59. 投资的特性包括()。[1分]

  A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。

  B投资具有时间性。

  C投资的目的在于得到收益。

  D投资具有风险性。

• 60. 企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：[1分]

  A竞争者的强弱

  B竞争者与本企业的相似程度

  C竞争者表现的好坏

  D竞争者在市场中的地位

• 61. 房地产市场分析的内容包括()[1分]

  A宏观因素分析

  B市场供求分析

  C地域情况分析

  D相关因素分析

• 62. 可贷资金利率理论认为（）。[1分]

  A可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

  B可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

  C利率是由货币的供给与需求决定的

  D可贷资金的需求函数是利率的递增函数

  E可贷资金的供给函数是利率的递增函数

• 63. 下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。[1分]

  A表明了负债占资产的比例

  B反映了项目的财务风险程度

  C资产负债率越高，则企业应变能力越强

  D属于长期偿债能力指标

  E房地产开发企业的资产负债率一般较高

• 64. 房地产的()，这决定了房地产市场是地区性市场[1分]

  A位置固定性

  B各异性

  C不可移动性

  D适应性

• 65. 房地产置业投资较一般投资，具有()。[1分]

  A相对较高的收益水平

  B得到税收

  C提高投资者的资信等级

  D良好的流动性

• 66. 根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为()[1分]

  A习惯性购买行为

  B寻求多样化购买行为

  C化解不协调购买行为

  D复杂购买行为

• 67. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。[1分]

  A发行公司债券

  B权益型房地产投资信托基金

  C发行股票

  D商业银行贷款

• 68. 房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。[1分]

  A预测开发成本

  B选定目标市场

  C确定消费群体

  D明确项目档次

  E设计建造标准

• 69. 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。[1分]

  A销售税费

  B租金收益

  C物业增值

  D股权增值

  E抵押贷款规模

• 70. 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）[1分]

  A对

  B错

• 71. 进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）[1分]

  A对

  B错

• 72. 目前我国房地产开发企业在资本市场上进行权益融资的比例呈现出不断提高的趋势。（）[1分]

  A对

  B错

• 73. 目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取目干制收费模式。（）[1分]

  A对

  B错

• 74. 影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。[1分]

  A对

  B错

• 75. 存量房地产交易市场属于房地产二级市场。[1分]

  A对

  B错

• 76. 一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入[1分]

  A对

  B错

• 77. 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。[1分]

  A对

  B错

• 78. 政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）[1分]

  A对

  B错

• 79. 某贷款年利率为5％，按季度计息，则该贷款的实际利率为5．87％。（）[1分]

  A对

  B错

• 80. 房地产开发项目地域分析与选择主要考虑本地区的政治、法律、经济、文化、教育、自然条件等因素。（）[1分]

  A对

  B错

• 81. 我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）[1分]

  A对

  B错

• 82. 投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。[1分]

  A对

  B错

• 83. 多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。[1分]

  A对

  B错

• 84. 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争[1分]

  A对

  B错

• 85. 房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面[1分]

  A对

  B错

• 86. 一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）[1分]

  A对

  B错

• 87. 流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（）[1分]

  A对

  B错

• 88. 与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）[1分]

  A对

  B错

• 89. 房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（）[1分]

  A对

  B错

• 90. 房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。[1分]

  A对

  B错

• 91. 房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负()。[1分]

  A对

  B错

• 92. 风险是指某项活动导致损失的可能性()。[1分]

  A对

  B错

• 93. 投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益()。[1分]

  A对

  B错

• 94. 一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。[1分]

  A对

  B错

• 95. 房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）[1分]

  A对

  B错

• 96. 某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）[1分]

  A对

  B错

• 97. 吸纳周期在数值上等子吸纳量的倒数。（）[1分]

  A对

  B错

• 98. 城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。()[1分]

  A对

  B错

• 99. 房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。()[1分]

  A对

  B错

• 100. 风险是指某项活动导致损失的可能性。()[1分]

  A对

  B错

• 101. 投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。()[1分]

  A对

  B错

• 102. 决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。[1分]

  A对

  B错