2007年房地产估价师《经营与管理》真题

• 1. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）[8分]

• 2. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）[12分]

• 3. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。[1分]

  A不可移动性

  B适应性

  C弱流动性

  D相互影响性

• 4. 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。[1分]

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 5. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。[1分]

  A生活方式

  B受教育程度

  C购买动机

  D自我形象

• 6. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。[1分]

  A购买价格

  B容积率及有关设计参数

  C空置率

  D运营费用

• 7. 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。[1分]

  A45.05％

  B49.31％

  C5B.86％

  D63.6％

• 8. 某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元／m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。[1分]

  A3000

  B5000

  C7500

  D8000

• 9. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。[1分]

  A乙<丙<甲

  B甲<乙<丙

  C丙<甲<乙

  D乙<甲<丙

• 10. 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。[1分]

  A分离

  B独立

  C对立

  D融合

• 11. 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。[1分]

  A租金收入

  B土地出让收入

  C长期抵押贷款

  D净经营收入

• 12. 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（）年。[1分]

  A0.63

  B1.63

  C2.25

  D12.50

• 13. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。[1分]

  A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

  B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

  C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

  D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

• 14. 2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。[1分]

  A390.5

  B399.5

  C523.5

  D543.0

• 15. 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。[1分]

  A从容不迫型

  B选择型

  C凶猛型

  D随机型

• 16. 张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。[1分]

  A1.07

  B1.47

  C2.07

  D3.33

• 17. 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。[1分]

  A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

  B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

  C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

  D蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

• 18. 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。[1分]

  A商用房地产风险更高

  B商用房地产的收益更高

  C商用房地产的价值更高

  D商用房地产的增值潜力更大

• 19. 银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。[1分]

  A操作风险

  B法律风险

  C信用风险

  D管理风险

• 20. 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。[1分]

  A移动平均法

  B指数平滑法

  C市场因子推演法

  D简单平均法

• 21. 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（）负责。[1分]

  A开发商

  B监理单位

  C分包单位

  D总承包单位

• 22. 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。[1分]

  A目标定价法

  B成本加成定价法

  C随行就市定价法

  D价值定价法

• 23. 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。[1分]

  A观察法

  B实验法

  C讨论法

  D问卷调查法

• 24. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。[1分]

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C概算指标法

  D工程量近似匡算法

• 25. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。[1分]

  A折旧费

  B审计费

  C金融机构手续费

  D无形资产摊销费

• 26. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。[1分]

  A固定资产购置支出

  B企业所得税

  C固定资产折旧

  D贷款利息

• 27. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。[1分]

  A现金流量

  B清偿能力

  C资产与负债情况

  D资金盈余或短缺情况

• 28. 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。[1分]

  A销售收入

  B转让收入

  C租金收入

  D利息收入

• 29. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。[1分]

  A出售

  B抵押

  C转让

  D经营

• 30. 下列风险中属于系统风险的是（）。[1分]

  A比较风险

  B市场供求风险

  C未来运营费用风险

  D持有期风险

• 31. 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是（）。[1分]

  A7.02％

  B7.04％

  C7.50％

  D7.85％

• 32. 银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。[1分]

  A137.5

  B410.2

  C432.2

  D452.2

• 33. 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。[1分]

  A利润总额

  B投资利润

  C税后利润

  D可分配利润

• 34. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。[1分]

  A10.0％

  B14.0％

  C25.0％

  D35.0％

• 35. 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。[1分]

  A租金调整条款

  B代收代缴费用条款

  C装修费用条款

  D折让优惠条款

• 36. 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。[1分]

  A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

  B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

  C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

  D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

• 37. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。[1分]

  A330

  B450

  C650

  D700

• 38. 固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（）投资。[2,0.5分]

  A建筑安装工程

  B新建和扩建

  C设备与工器具购置

  D迁建和恢复

  E其他费用

• 39. 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。[2,0.5分]

  A商业信誉和财务状况

  B面积需求大小

  C租金支付方式

  D物业服务需求

  E与写字楼业主的关系

• 40. 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。[2,0.5分]

  A净现值

  B投资利润率

  C现金回报率

  D静态投资回收期

  E内部收益率

• 41. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。[2,0.5分]

  A当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率

  B实际利率真实地反映了资金的时间价值

  C名义利率真实地反映了资金的时间价值

  D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

  E计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

• 42. 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。[2,0.5分]

  A内部收益率反映了项目的动态盈利能力

  B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

  C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

  D如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

  E内部收益率越高，投资风险就越小

• 43. 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）。[2,0.5分]

  A权益投资比率

  B利息备付率

  C偿债各付率

  D内部收益率

  E资产负债率

• 44. 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。[2,0.5分]

  A物理结构

  B区域结构

  C产品结构

  D供求结构

  E总量结构

• 45. 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。[2,0.5分]

  A空置量

  B房地产价格指数

  C平均建设周期

  D吸纳率

  E失业率

• 46. 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。[2,0.5分]

  A资产负债表

  B投资计划与资金筹措表

  C借款还本付息估算表

  D资金来源与运用表

  E损益表

• 47. 投资项目可行性研究的根本目的包括（）。[2,0.5分]

  A减少或避免投资决策的失误

  B提高项目开发建设的经济效益

  C提高项目开发建设的社会和环境效益

  D为项目决策提供依据

  E为项目后期的经营决策提供依据

• 48. 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。[2,0.5分]

  A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

  B在房地产周期循环的最低点，空置率最高

  C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

  D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

  E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

• 49. 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。[2,0.5分]

  A价格水平

  B销售对象

  C基本功能

  D地理位置

  E辅助功能

• 50. 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。[2,0.5分]

  A期望值相同、标准差小的方案为优

  B标准差相同、期望值小的为优

  C标准差相同，期望值大的为优

  D标准差系数大的为优

  E标准差系数小的为优

• 51. 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。[2,0.5分]

  A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

  B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

  C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

  D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

  E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

• 52. 在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。[2,0.5分]

  A承诺费

  B手续费

  C担保费

  D利息

  E税费

• 53. 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 54. 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 55. 房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 56. 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 57. 在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 58. 资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 59. 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 60. 房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 61. 对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 62. 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 63. 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 64. 损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 65. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 66. 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 67. 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）[1,1分]

  A对

  B错