2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第五套)

• 1. 不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是（）。[1分]

  A法律上的许可性

  B要求上的准确性

  C经济上的可行性

  D技术上的可行性

• 2. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。[1分]

  A物质折旧

  B功能折旧

  C经济折旧

  D会计折旧

• 3. 针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类（）。[1分]

  A主观合理价值和公开市场价值

  B主观合理价值和非公开市场价值

  C主观合理价值和客观合理价值

  D公开市场价值和非公开市场价值

• 4. 属于影响房地产价格的经济因素是（）。[1分]

  A经济发展状况

  B居民收入水平

  C物价

  D长期趋势

• 5. 基准地价系数修正法的基本原理是（）。[1分]

  A收益原理

  B替代原理

  C地租理论

  D区位理论

• 6. 某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为（）。[1分]

  A6%

  B7%

  C8%

  D9%

• 7. 下列不属于房地产估价基本程序的是（）。[1分]

  A获取估价业务

  B实地查看估价对象

  C确定估价结果

  D估价资料公开

• 8. 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（）。[1分]

  A估价目的、估价原则、估价时点

  B估价目的、估价原则、委托人

  C估价原则、估价对象、估价时点

  D估价目的、估价对象、估价时点

• 9. 数学曲线拟合法中最简单、最常用的为（）。[1分]

  A直线趋势法

  B指数曲线趋势法

  C二次抛物线趋势法

  D指数修匀法

• 10. 已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90×104m2，则需求价格弹性为（）。[1分]

  A10

  B9

  C0.9

  D0.1

• 11. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。[1分]

  A保持现状前提

  B装修改造前提

  C转换用途前提

  D重新利用前提

• 12. 收益法适用的条件是房地产的（）。[1分]

  A收益能够量化

  B风险能够量化

  C收益或风险其一可以量化

  D收益和风险均能量化

• 13. 某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为()。[1分]

  A242.4%

  B50%

  C41.25%

  D187.5%

• 14. 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为（）。[1分]

  A6.2%

  B7.2%

  C8.2%

  D9.2%

• 15. 地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是（）提出的。[1分]

  A亚当．斯密

  B威廉•配第

  C大卫•李嘉图

  D马尔萨斯

• 16. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。[1分]

  A货币支付

  B价值

  C现象

  D本质

• 17. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。[1分]

  A有效经过年数等于实际经过年数

  B有效经过年数短于实际经过年数

  C有效经过年数长于实际经过年数

  D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

• 18. 房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。[1分]

  A同一估价原则、同一估价时点

  B同一估价目的、同一估价方法

  C同一估价目的、同一估价时点

  D同一估价原则、同一估价目的

• 19. 基准地价是城市中均质区域内的土地（）。[1分]

  A最低价格

  B最高价格

  C平均价格

  D成交价格

• 20. 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。[1分]

  A10.2

  B11.0

  C11.3

  D11.5

• 21. 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收人为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。[1分]

  A14140

  B42421

  C56561

  D60000

• 22. 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酚率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。[1分]

  A3275

  B3287

  C3402

  D4375

• 23. 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。[1分]

  A43

  B112.5

  C123.3

  D150

• 24. 某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是（）万元。[1分]

  A70.03

  B71.03

  C72.03

  D73.03

• 25. 企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业（）的经营权转让给其他经营者的行为。[1分]

  A整体资产或者部分资产

  B整体资产

  C部分资产

  D固定资产

• 26. 估价报告有效期应从（）起计。[1分]

  A估价时点

  B估价作业期

  C出具估价报告之日

  D签订估价委托合同之日

• 27. 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。[1分]

  A合法原则

  B最高最佳使用原则

  C替代原则

  D公平原则

• 28. 下列会导致房地产价格偏高的情况是（）。[1分]

  A政府协议出让土地

  B购买相邻房地产

  C卖方不了解行情

  D设立抵押的房地产

• 29. 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为()万元。[1分]

  A26.29

  B27.29

  C28.29

  D29.29

• 30. 报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的（）比率。[1分]

  A同价值

  B同收益

  C同性质

  D同类型

• 31. 假设开发法的原理依据与（）相同，是预期原理。[1分]

  A收益法

  B经济法

  C权益法

  D成本法

• 32. 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。[2,0.5分]

  A交换价值

  B公开市场价值

  C投资价值

  D理论价格

  E标定地价

• 33. 用市场法对房地产进行估价时，需要进行（）修正。[2,0.5分]

  A交易过程

  B交易情况

  C交易日期

  D交易价格

  E房地产状况

• 34. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的（）。[2,0.5分]

  A生产成本高于市场平均成本

  B生产成本低于市场平均成本

  C自由竞争

  D该种商品本身可以大量重复生产

  E生产成本等于市场平均成本

• 35. 不属于长期趋势法的方法是（）。[2,0.5分]

  A数学曲线拟合法

  B平均增减量法

  C时间顺序法

  D预测法

  E指数修匀法

• 36. 选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。[2,0.5分]

  A可比实例与估价对象所处的地区必须相同

  B可比实例的交易类型与估价目的吻合

  C可比实例的规模与估价对象的规模相当

  D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

  E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

• 37. 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。[2,0.5分]

  A环境景观

  B离市中心距离

  C朝向

  D城市规划限制条件

  E地势

• 38. 在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括（）。[2,0.5分]

  A弄清土地的位置

  B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等

  C弄清城市规划设计条件

  D弄清将拥有的土地权利

  E测算开发项目的预期利润

• 39. 收益乘数有（）。[2,0.5分]

  A毛租金乘数

  B利润乘数

  C净收益乘数

  D销售收入乘数

  E潜在毛收入乘数

• 40. 房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是（）的结合体。[2,0.5分]

  A设备

  B实物

  C权益

  D区地

  E环境

• 41. 制作深度价格修正率的要领是（）。[2,0.5分]

  A选取标准宗地

  B设定标准深度

  C将标准深度分为若干等份

  D制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

  E按深度价格修正率求取路线价

• 42. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。[2,0.5分]

  A客观收益

  B实际收益

  C有形收益

  D无形收益

  E潜在收益

• 43. 不符合选取标准临街宗地要求的是（）。[2,0.5分]

  A一面I临街

  B土地形状为正方形

  C临街宽度与临街深度的比例适当、

  D用途为所在路线区段具有代表性的用途

  E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

• 44. 下列属于报酬率求取方法的是（）。[2,0.5分]

  A累加法

  B功能法

  C市场提取法

  D投资报酬率插入法

  E均衡法

• 45. 要做到现金流量折现，首先应做到（）。[2,0.5分]

  A后续开发经营期间究竟多长要估算准确

  B各项支出收入何时发生要估算准确

  C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

  D投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

  E各项支出、收入发生的机率

• 46. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（）。[2,0.5分]

  A拟采用的估价技术路线和估价方法

  B拟调查搜集的资料及其来源渠道

  C预计所需的时间、人力、经费

  D估价作业步骤和时间进度安排

  E违约责任

• 47. 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 48. 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 49. 一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 50. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 51. 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 52. 在报酬资本化法的公式中，如房地产的未来净运营收益的时间单位为月，而房地产的报酬率的时间单位为年。则应对净收益或者对报酬率或者对酬劳资本化法公式进行相应调整。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 53. 开发期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 54. 估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 55. 评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 56. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获得的利润分开，不能算作利润。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 57. 某房地产2010年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188.54万元。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 58. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 59. 明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 60. 从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（）[1,1分]

  A对

  B错

• 61. 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。（）[1,1分]

  A对

  B错