2012年房地产估价师理论与方法试题精选

• 1. 某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。[1分]

  A1998年6月30日

  B现在

  C重新估价的作业日期

  D要求重新估价的委托方指定的日期

• 2. 房地产价格是由房地产的（）这两种相反的力量共同作用的结果。[1分]

  A供需与价格

  B需求与价格

  C供给与价格

  D供给与需求

• 3. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）[1分]

  A4858

  B5200

  C2700

  D6264

• 4. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元[1分]

  A225.00

  B237.50

  C381.25

  D395.83

• 5. 投资利润率的计算公式是（）[1分]

  A开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

  B开发利润/（土地取得成本+开发成本）

  C开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）

  D开发利润/开发完成后的房地产价值

• 6. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）[1分]

  A30年

  B20年

  C10年

  D40年

• 7. 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（）是龙头。[1分]

  A估价目的

  B估价对象

  C估价时点

  D估价目的和估价对象

• 8. 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米[1分]

  A2390

  B2410

  C2430

  D2450

• 9. 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）[1分]

  A等于报酬率

  B大于报酬率

  C小于报酬率

  D无法知道

• 10. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%[1分]

  A6

  B6.9

  C8.8

  D9

• 11. 与报酬率性质不同的名词有（）[1分]

  A利息率

  B折现率

  C内部收益率

  D空置率

• 12. 路线价法主要适用于（）[1分]

  A城市商业街道两侧土地的估价

  B旧建筑物的估价

  C新建筑物的估价

  D拆迁房屋的估价

• 13. 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）[1分]

  A算术平均数

  B中位数

  C加权平均数

  D众数

• 14. 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）[1分]

  A单利计息的利息少，复利计息的利息多

  B单利计息的利息多，复利计息的利息少

  C单利计息的利息与复利计息的利息一样多

  D无法知道

• 15. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。[1分]

  A2487.75

  B2500.00

  C2511.00

  D2162.25

• 16. 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）。[1分]

  A价格

  B常数

  C价格变动率

  D时间

• 17. 路线价法估价的第二个步骤为（）。[1分]

  A设定标准深度

  B选取标准宗地

  C编制深度百分率表

  D划分路线价区段

• 18. 报酬率=（）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。[1分]

  A平均利润率

  B安全利率

  C经济增长率

  D银行贷款利率

• 19. 基本完好房的成新率为（）[1分]

  A十、九成新

  B九、八成新

  C八、七成新

  D七、六成新

• 20. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元[1分]

  A100

  B42

  C63

  D77

• 21. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）[1分]

  A2500万元

  B3500万元

  C3600万元

  D3000万元

• 22. 一般来说，开发经营期的起点（）[1分]

  A与经营期的起点重合

  B与运营期的起点重合

  C与建造期的起点重合

  D与开发期的起点重合

• 23. 在市场法中，土地使用权年限调整属于（）调整。[1分]

  A权益状况

  B区位状况

  C实物状况

  D年限状况

• 24. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。[1分]

  A9

  B13.5

  C15

  D18

• 25. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。[1分]

  A类似写字楼的客观收益

  B市场比较法

  C该写字楼的实际收益

  D无法估算

• 26. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。[1分]

  A取三者的平均值

  B取三者的中间值

  C任选其中之一

  D在三者的基础上综合分析决定

• 27. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。[1分]

  A最佳用途和最佳规模

  B最佳约度

  C最佳规模和最佳约度

  D最佳用途

• 28. 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）[1分]

  A房地产净收益按一固定数额逐年递增

  B房地产净收益按一固定数额逐年递减

  C房地产净收益按一固定比率逐年递增

  D房地产净收益按一固定比率逐年递减

• 29. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（）[1分]

  A2%

  B3%

  C4%

  D0

• 30. 收益法适用的条件是房地产的（）[1分]

  A收益能够量化

  B风险能够量化

  C收益或风险其一可以量化

  D收益和风险均能量化