2012年房地产估价师理论与方法模拟试题

• 1. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。[1分]

  A该建筑物的价值低于拆迁费用

  B该估价结果肯定有误

  C甲土地的价值高于乙土地的价值

  D不可能出现这种情况

• 2. 某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。[1分]

  A35

  B45

  C48

  D50

• 3. 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。[1分]

  A2290.91

  B2326.41

  C2344.16

  D2308.66

• 4. 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。[1分]

  A重置成本+土地使用权价值

  B重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

  C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

  D建筑安装工程费+建造期间的经济损失

• 5. 按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。[1分]

  A收益性

  B用途

  C市场性

  D地段

• 6. 市场法的理论依据是().[1分]

  A适合原理

  B替代原理

  C最高最佳使用原则

  D均衡原理

• 7. 甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有().[1分]

  A甲等于乙

  B甲大于乙

  C甲小于乙

  D难以判断

• 8. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。[1分]

  A3214

  B3347

  C3367

  D3458

• 9. 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。[1分]

  A100

  B300

  C600

  D900

• 10. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。[1分]

  A180.0

  B300.0

  C309.0

  D313.2

• 11. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。[1分]

  A售价

  B租金

  C潜在毛收入

  D净收益

• 12. 最能说明土地价格水平高低的价格是().[1分]

  A土地单价

  B基准地价

  C楼面地价

  D标定地价

• 13. 房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当()．[1分]

  A完全相同

  B剧烈变动

  C差距加大

  D应当相近

• 14. 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().[1分]

  A有效经过年数等于实际经过年数

  B有效经过年数短于实际经过年数

  C有效经过年数长于实际经过年数

  D有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

• 15. 标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价().[1分]

  A逐渐降低

  B逐渐升高

  C可视为基本不变

  D为零

• 16. 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。[1分]

  A109

  B117

  C124

  D130

• 17. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。[1分]

  A物质折旧

  B功能折旧

  C经济折旧

  D会计折旧

• 18. 一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。[1分]

  A552

  B3519

  C4293

  D4845

• 19. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。[1分]

  A800万元

  B1000万元

  C1800万元

  D800-1000万元

• 20. 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。[1分]

  A0.060

  B0.940

  C1.060

  D1.064

• 21. 有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。[1分]

  A950

  B1000

  C1200

  D1250

• 22. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为().[1分]

  A生地价

  B熟地价

  C毛地价

  D拆迁补偿安置价

• 23. 市场比较法中的交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正.[1分]

  A交易实例

  B可比实例

  C估价对象

  D标准化实例

• 24. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.[1分]

  A重建成本

  B重置成本

  C完全成本

  D重新购建价格

• 25. 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况[1分]

  A有效经过年数

  B实际经过年数

  C剩余经过年数

  D自然经过年数

• 26. 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。[1分]

  A50

  B250

  C300

  D350

• 27. 收益法适用的条件是房地产的（）。[1分]

  A收益能够量化

  B风险能够量化

  C收益或风险其一可以量化

  D收益和风险均能量化

• 28. 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。[1分]

  A5.00%

  B5.25%

  C5.42%

  D5.75%

• 29. 区位状况比较修正的内容包括（）修正。[2分]

  A繁华程度

  B临街状况

  C容积率

  D使用年限

  E周围环境

• 30. 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。[2分]

  A深度百分率

  B资本化率

  C收益率

  D物价指数

  E其他价格修正率

• 31. 在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。[2分]

  A求得的路线价已是正常价格

  B在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

  C该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

  D该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

• 32. 在实际中计算地租量的方法有（）。[2分]

  A从房租中分离出地租

  B由地租求出地租

  C采用比较法求出地租

  D由土地开发成本求出地租

  E采用类似假设开发法的方法求出地租

• 33. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。[2分]

  A农用地改为非农建设用地

  B在写字楼旁新建大型游乐场

  C住宅区内道路禁止货车通行

  D常常遭受洪水威胁

• 34. 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是()。[2分]

  A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

  B由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值

  C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

  D忽略了房地产租金以外的收入

• 35. 经济适用住宅基准价格由（）构成[2分]

  A开发成本

  B税金

  C经营用房的建筑安装费

  D利润

• 36. 房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的[2分]

  A结构的完好、损坏程度

  B装修的完好、损坏程度

  C设备的完好、损坏程度

  D使用年限的长短

• 37. 商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定[2分]

  A征地费及拆迁安置补偿费

  B勘察设计及前期工程费

  C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

  D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

  E住宅建筑、安装工程费

• 38. 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。[2分]

  A委托估价合同

  B实地查勘记录

  C估价人员的作息时间

  D向委托人出具的估价报告

  E估价项目来源和接洽情况

• 39. 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。[2分]

  A商品房销售中的起价

  B拍卖活动中的保留价

  C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

  D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

  E采用收益法确定的参考价格

• 40. 成本法中的“开发利润”是指（）。[2分]

  A开发商所期望获得的利润

  B开发商所能获得的最终利润

  C开发商所能获得的平均利润

  D开发商所能获得的税后利润

  E开发商所能获得的税前利润

• 41. 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。[2分]

  A交通建设

  B市场供求变化

  C人口素质变化

  D所在地区衰落

  E城市规划的指定与修改

• 42. 下面（）是计入商品住宅价格的费用。[2分]

  A征地费

  B建筑安装工程费

  C住宅小区内的营业性用房建设费用

  D住宅小区内设施的建设费用

• 43. 收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。[2分]

  A房地剩余技术

  B市场剩余技术

  C土地剩余技术

  D建筑物剩余技术

• 44. 若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）[1分]

  A对

  B错

• 45. 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）[1分]

  A对

  B错

• 46. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）[1分]

  A对

  B错

• 47. 在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）[1分]

  A对

  B错

• 48. 房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）[1分]

  A对

  B错

• 49. 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）[1分]

  A对

  B错

• 50. 估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）[1分]

  A对

  B错

• 51. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）[1分]

  A对

  B错

• 52. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）[1分]

  A对

  B错

• 53. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）[1分]

  A对

  B错

• 54. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）[1分]

  A对

  B错

• 55. 评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）[1分]

  A对

  B错

• 56. 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）[1分]

  A对

  B错

• 57. 市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）[1分]

  A对

  B错

• 58. 在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）[1分]

  A对

  B错