2012年房地产估价理论与方法命题趋势选择练习

• 1. 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（）称呼。[1分]

  A概括性

  B描述性

  C理论性

  D准确性

• 2. 不是影响房地产价格的区位因素是（）。[1分]

  A位置

  B交通

  C人文

  D环境

• 3. 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。[1分]

  A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

  B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

  C存量+新开发量+空置房量-拆毁量

  D存量+新增竣工量-拆毁量

• 4. 报酬率为（）与所投入的资本的比率。[1分]

  A净收益

  B投资回收

  C投资回报

  D收益

• 5. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。[1分]

  A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

  B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

  C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

  D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

• 6. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元(收益可视为无限年)。[1分]

  A30

  B40

  C50

  D60

• 7. 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。[1分]

  A交易情况修正

  B交易日期调整

  C房地产状况调整

  D区域因素调整

• 8. 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。[1分]

  A2.4%

  B3.0%

  C3.8%

  D7.2%

• 9. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。[1分]

  A社会因素

  B环境因素

  C人口因素

  D行政因素

• 10. 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。[1分]

  A1.05

  B0.98

  C0.95

  D1.03

• 11. 征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（）。[1分]

  A征地管理费

  B耕地占用税

  C安置补助费

  D耕地开垦费

• 12. 建筑物的（）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。[1分]

  A体量

  B结构

  C设施

  D层高

• 13. 某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（）元/m2。[1分]

  A3401.36

  B3398.64

  C3538.78

  D3266.67

• 14. 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（）万元。[1分]

  A222.76

  B224.67

  C268.67

  D298.33

• 15. 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。[1分]

  A房地产开发企业自有资金周转的速度

  B估价对象房地产变为现金的速度

  C估价对象房地产带来净收益的速度

  D房地产开发企业流动资金周转的速度

• 16. 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（）。[1分]

  A18%

  B20%

  C15%

  D25%

• 17. 下列关于路线价法中，不正确的是（）。[1分]

  A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

  B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

  C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

  D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

• 18. 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。[1分]

  A出租的房地产

  B自用的房地产

  C餐饮的房地产

  D营业的房地产

• 19. 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。[1分]

  A4400

  B4409

  C4445

  D4455

• 20. 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。[1分]

  A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

  B完全弹性、单一弹性、完全无弹性

  C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

  D富有弹性、单一弹性、完全无弹性

• 21. 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。[1分]

  A2427

  B2500

  C2575

  D2632

• 22. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。[1分]

  A37

  B40

  C60

  D63

• 23. 开发经营期的起点是假设的（）。[1分]

  A开工日期

  B取得估价对象的日期

  C取得待开发土地的日期

  D开始出售开发完成后的房地产的日期

• 24. 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。[1分]

  A1700

  B2000

  C2100

  D2400

• 25. 从事房地产估价，首先要有房地产（）。[1分]

  A估价业务

  B估价目的

  C估价对象

  D估价程序

• 26. 某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（）万元。[1分]

  A824

  B864

  C882

  D904

• 27. 影响房地产价格的环境因素不包括（）。[1分]

  A大气环境

  B声觉环境

  C卫生环境

  D治安环境

• 28. 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。[1分]

  A公正

  B公平

  C公开

  D估价对象的合法权益

• 29. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。[1分]

  A建筑技术

  B土地权利设置

  C相邻关系

  D土地使用管制

• 30. 在房地产权利中，属于用益物权的是（）。[1分]

  A自物权

  B划拔土地使用权

  C抵押权

  D租赁权

• 31. 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。[1分]

  A78

  B882

  C1210

  D1272

• 32. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。[1分]

  A自然折旧

  B物质折旧

  C功能折旧

  D经济折旧

• 33. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。[1分]

  A土地取得成本+开发成本

  B土地取得成本+开发成本+管理费用

  C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

  D开发完成后的房地产价值

• 34. 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（）。[1分]

  A新开发房地产项目

  B用于出售用途的房地产项目

  C具有投资开发或再开发潜力的房地产

  D用于投资或再开发的房地产

• 35. 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。[1分]

  A指数平滑分析

  B趋势拟合分析

  C时间序列分析

  D相关分析

• 36. 不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）。[2分]

  A估价目的不同，估价对象的范围可能不同

  B估价委托机构的不同，估价的性质可能不同

  C估价时点的不同，估价方法也可能不同

  D估价时点的不同，评估的价值类型可能不同

  E估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同

• 37. 建筑物区分所有权包括（）等。[2分]

  A按份共有所有权

  B专有部分所有权

  C共同关系成员权

  D共用部分持份权

  E长期使用和租赁

• 38. 房地产的最高最佳使用状态应该包括（）。[2分]

  A最佳区位

  B最佳规模

  C最佳用途

  D最佳集约度

  E最佳收益

• 39. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。[2分]

  A农用地改为非农建设用地

  B在写字楼旁新建大型游乐场

  C住宅区道路禁止货车通行

  D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

  E常常遭受洪水威胁

• 40. 以下说法满足最高最佳使用的条件有（）。[2分]

  A法律上许可

  B技术上可能

  C价值最大化

  D权益上允许

  E经济上可行

• 41. 运用路线价法估价的步骤包括（）等。[2分]

  A调查评估路线价

  B计算临街土地的价值

  C求取可比实例价格

  D划分路线价区段

  E交易情况修正

• 42. 房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。[2分]

  A估价对象的房地产类型

  B估价方法适用的对象和条件

  C估价人员的技术水平

  D委托人的特殊要求

  E所收集到的资料的数量和质量

• 43. 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。[2分]

  A意外破坏的损毁

  B市场供给的过量

  C建筑设计的缺陷

  D人们消费观念的改变

  E周围环境条件恶化

• 44. 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。[2分]

  A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

  B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

  C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

  D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

  E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

• 45. 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。[2分]

  A房地产具有开发或再开发潜力

  B将预期原理作为理论依据

  C正确判断了房地产的最佳开发方式

  D正确量化了已经获得的收益和风险

  E正确预测了未来开发完成后的房地产价值

• 46. 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。[2分]

  A形状相似

  B在同一条街道上只有一个路线价区段

  C面积接近

  D地块相连

  E可及性相当

• 47. 房地产估价所评估的是房地产的（）。[2分]

  A投资价值

  B账面价值

  C市场价值

  D使用价值

  E交换价值

• 48. 估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。[2分]

  A实地查勘记录

  B委托人名片

  C估价项目来源和接洽情况

  D估价中的不同意见

  E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

• 49. 房地产价格构成中的开发成本包括（）。[2分]

  A取得土地使用权时的出让金或转让金

  B基础设施建设费

  C公共配套设施建设费

  D勘察设计和前期工程费

  E管理费

• 50. 直接资本化法的优点不包括（）。[2分]

  A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

  B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

  C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

  D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

  E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况