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2012年房地产估价理论与方法考前模拟练习

2012年房地产估价理论与方法考前模拟练习

考试总分：90分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2012年房地产估价理论与方法考前模拟练习

开始答题

试卷预览

单选题 多选题

1. 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是（）。[1分]

A估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势

B估算一定期限内每年的供给量

C通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据

D通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据

2. 在房地产市场现场调研方法中，（）调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。[1分]

A人户询问法

B实验法

C观察法

D路上拦截法

3. 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而（）则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。[1分]

A问卷调查结果

B数据统计分析结论

C市场调研结果

D市场调研报告

4. 在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是（）。[1分]

A对各细分市场需求的基本特征和规模的研究

B对各细分市场供求关系的变动趋势的研究

C对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究

D对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究

5. 开放式问卷的特点是（）。[1分]

A易于记录

B成本低

C限制较少

D节约时间

6. 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是（）。[1分]

A实验法

B电话询问法

C深度访谈法

D小组访谈法

7. 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的（）。[1分]

A灵活性

B经济性

C指向性

D开放性

8. 在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的（）。[1分]

A一手资料

B经营信息

C二手资料

D经营情报

9. 在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是（）。[1分]

A经理询问法

B路上拦截法

C邮寄询问法

D入户询问法

10. 在住宅市场调研中，价格分析的第一步是要（）。[1分]

A进行消费者的消费特点调研

B调整价格来测试消费者的态度

C判断价格被消费者所接受的程度

D鉴别出影响住宅价格的主要因素

11. 从市场规模来看，（）在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。[1分]

A住宅市场

B商业用房市场

C办公楼市场

D特殊用房市场

12. （）是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。[1分]

A一手资料

B次级资料

C重要期刊

D专业学术资料

13. 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。[1分]

A房地产市场发展水平

B项目细部规划设计

C消费者的意向

D项目环境设计

14. 商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。[1分]

A引致需求

B潜在需求

C因果需求

D集聚需求

15. 房地产市场方案设计的（）原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。[1分]

A经济性

B灵活性

C有效性

D指向性

16. 办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用（）的方法来获取。[1分]

A定性研究

B现场调研

C二手资料

D政府规划

17. 房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在（）分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。[1分]

A开发过程中

B开发结束后

C立项前

D立项后

18. 在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是（）。[1分]

A供求关系分析

B市场容量分析

C竞争分析

D商业用房赢利潜力分析

19. 统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是（）。[1分]

A局限性和应用注意事项

B调研问卷

C细节资料及来源

D统计技术资料

20. 在设计调研问卷时，应尽量避免（）。[1分]

A指定性

B诱导性

C灵活性

D确定性

21. 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是（）。[1分]

A德尔菲法

B电话询问法

C邮寄询问法

D人户询问法

22. 调研时若要获得二手资料可以从（）人手。[1分]

A市场实况

B可用报刊

C政府工作报告

D国外资料

23. 市场调查的目的是为了了解（）的需求。[1分]

A消费者

B建设部门

C项目小组

D相关企业

24. 当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为（）。[1分]

A实验法

B访谈法

C观察法

D询问法

25. 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供（）的。[1分]

A资源

B服务

C信息

D资金

26. 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于（）的调研。[1分]

A封闭式问卷

B开放式问卷

C量表问答式问卷

D自由问答式问卷

27. 在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。[1分]

A实践法

B回归分析法

C单项频数分布法

D交叉分组频数分布法

28. 在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。[1分]

A平均值

B中位数

C众数

D区域

29. 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。[1分]

A均方差

B偏差

C方差

D标准差

30. 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。[1分]

A比较现期供求关系

B比较未来供求关系

C供给分析

D需求分析

31. 办公楼市场分析中，（）既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。[1分]

A供给分析

B竞争分析

C需求分析

D市场吸纳速度分析

32. 房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由（）人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。[1分]

A5

B7

C10

D13

33. 为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的（）。[1分]

A5%-10%

B10%-15%

C15%-20%

D20%-25%

34. 在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是（）。[1分]

A交叉分组频数分布

B单项频数分布

C回归分析

D区域分析

35. 确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用（）。[1分]

A众数

B中位数

C标准差

D平均数

36. 在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是（）。[1分]

A设计时间过长

B设计成本较高

C回答时间不容易控制

D选项没有涵盖所有可能的内容

37. 对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着（）。[1分]

A供过于求

B供求均衡

C供不应求

D不能确定供求关系

38. 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是（）。[1分]

A经理询问法

B路上拦截法

C邮寄询问法

D入户询问法

39. 市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。[1分]

A对竞争项目的情况进行描述

B分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷

C分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小

D把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析

40. 封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。[1分]

A容易设计

B便于信息采集

C反映客观问题

D易于记录

41. 市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）；当吸纳程度较低时，竞争程度（）。[1分]

A高，低

B高，高

C低，高

D低，低

42. （）的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。[1分]

A量表式问卷

B开放式问卷

C封闭式问卷

D量表问答式问卷

43. 在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是（）。[1分]

A随机抽样

B分层抽样

C分批抽样

D分户抽样

44. 完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定（）。[1分]

A需求的绝对量

B潜在的供给量

C供给的绝对量

D供求缺口的大小和方向

45. 采用专家小组征集意见的方法称为（）。[1分]

A德尔菲法

B头脑风暴法

C调查问卷法

D入户询问法

46. 在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定（）。[1分]

A潜在需求

B需求的绝对量

C供给的绝对量

D供求缺口的大小和方向

47. 当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用（）的描述性统计方法。[1分]

A平均数

B多项频数分布

C单项频数分布

D交叉分组频数分布

48. 通过市场调研可以得到满意度的（）表达。[1分]

A定性

B定量

C定性和定量

D肯定

49. （）导致了商业用房市场调研的复杂性。[1分]

A商业用房赢利的不稳定性

B交通运输状态对商业用房的影响巨大

C人口密集度决定了商业用房的利润水平

D对商业用房的需求是一种引致需求

50. 在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过（）为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。[1分]

A三至五人

B五至八人

C五至十人

D八至十人

51. 下列不属于商业用房市场特性的有（）。[2,0.5分]

A受交通状况影响较大

B与人口聚集密度密切相关

C与地区经济发展状况密切相关

D与商业用房内外部品质密切相关

E与购买者的购买决策及融资机制有关

52. 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有（）。[2,0.5分]

A项目分区规划设计

B各细分市场需求特征和规模

C各细分市场竞争关系的变动趋势

D政府相关经济政策及直接和间接影响

E各细分市场价格和租金水平及其变动趋势

53. 一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有（）。[2,0.5分]

A指导性

B经济性

C灵活性

D有效性

E可操作性

54. 商业用房市场的供求关系包含了（）等方面。[2,0.5分]

A对商业用房周边市场的供求关系分析

B对商业用房经营领域的供求关系分析

C对商业用房本身的需求和供给关系分析

D对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析

E以上均是

55. 市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是（）。[2,0.5分]

A价格分析

B竞争分析

C产品分析

D市场区域分析

E人口统计特征分析

56. 在确定房地产市场调研课题时，可以从（）人手确定。[2,0.5分]

A分析市场环境

B进行定性调研

C分析二手资料

D分析对手信息

E与各行业专家讨论

57. 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括（）。[2,0.5分]

A确定投资时期

B估算投资回收期

C估算投资报酬率

D确定市场租金水平及变化趋势

E估计出需求量和供给量，确定供求缺口

58. 房地产是一种特殊的商品，它的（）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。[2,0.5分]

A价值量巨大

B不可移动性

C政策性强

D本质是一种物化劳动

59. 引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有（）等方面。[2,0.5分]

A消费品位变化

B土地供给变化

C广告宣传变化

D收入水平变化

60. 办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括（）。[2,0.5分]

A建筑成新度

B楼层及层高

C租户定位

D硬件设施和设备

E物业管理水平

61. 一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用（）等一些基本的统计方法。[2,0.5分]

A统计分频

B分布性统计

C描述性统计

D记录性统计

E统计推断

62. 在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列（）等几方面。[2,0.5分]

A选择主持人

B布置访谈环境

C准备访谈指南

D筛选被访者

E撰写访谈纪要

63. 一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是（）。[2,0.5分]

A研究内容计划

B研究时间安排

C研究范围

D研究方法

E研究人员预算

64. 根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为（）。[2,0.5分]

A低级办公区

B一般办公区

C中心商务区

D高级办公区

E中央商务区

65. 房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括（）。[2,0.5分]

A调研结论

B调研问卷

C调研方法

D调研目标

E项目概况

66. 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括（）等方面。[2,0.5分]

A经济因素

B社会因素

C市场竞争因素

D行政与政治因素

E住宅内在和周边环境因素

67. 在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有（），并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。[2,0.5分]

A区位

B规模

C环境

D经营领域

E装修标准

68. 因特网询问的主要优点是（）。[2,0.5分]

A高效率

B低成本

C能得知被访者的动机

D反映部分上网者的需求

69. 办公楼的市场区域划分为（）。[2,0.5分]

A高级办公区

B中央商务区

C低级办公区

D一般办公区

70. 办公楼市场产品分析的主要环节包括（）。[2,0.5分]

A可租面积

B区位质量

C建筑成新度

D办公楼软件

71. 办公楼市场的主要特性有（）。[2,0.5分]

A受区域质量影响大

B与地区经济密切相关

C受交通、通讯、配套设施影响大

D本身品质与客户品质的一致性

72. 在本例市场调研的供给分析中，主要确定（）。[2,0.5分]

A现有供给量

B供求相对量

C潜在供给量

D供求缺口的大小和方向

73. 商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括（）等几个层次。[2,0.5分]

A商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争

B对商业用房本身的竞争

C商业用房周边环境分析

D商业用房周边交通流量分析

E经营商品和劳务的经营者之间的竞争

74. 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有（）。[2,0.5分]

A观察法

B投射法

C小组访谈法

D个别访谈法

E深度访谈法

75. 询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为（）等类型。．[2,0.5分]

A经理询问法

B电话询问法

C客户询问法

D路上拦截法

E因特网询问法

76. 从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有（）。[2,0.5分]

A购买频率较低，购买决策复杂

B住宅市场与消费者的长期收入关系密切

C住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显

D住宅产品结构复杂，附带相关因素较多

E住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密

77. 由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括（）。[2,0.5分]

A竞争分析

B价格分析

C产品分析

D市场区分析

E市场吸纳速度分析

78. 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列（）属于现场调研方法。[2,0.5分]

A观察法

B试验法

C投射法

D询问法

E小组访谈法

79. 由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：（）。[2,0.5分]

A分析次级资料的来源

B确定搜集次级资料的方法

C了解次级资料的收集时间

D掌握次级资料的近期变化趋势

E分析次级资料的类型和性质

80. 房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列（）等方面人手。[2,0.5分]

A行业内的专业人士讨论

B分析一手资料

C分析次级资料

D进行定性调研

81. 从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准，对房地产市场进行各种分类。[2,0.5分]

A房地产用途

B房地产交易形式

C房地产地域范围

D房地产购买者目的

82. 房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有（）等。[2,0.5分]

A因特网

B问卷调查

C政府相关部门的期刊、书籍

D宏观经济和人口统计资料

E企业、行业协会的会刊和专业报告

83. 从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有（），是研究时考察的重点内容。．[2,0.5分]

A住宅产品结构复杂，附带相关因素较多

B购买频率较低，购买决策复杂

C受供求关系影响较大

D住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显

E住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切

84. 调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有（）。[2,0.5分]

A问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题

B问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想

C问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析

D问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度

E问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本

85. 下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有（）等方面。[2,0.5分]

A调研各经营者采取的竞争策略及其走向

B调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平

C调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向

D调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向

E调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式

86. 商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括（）。[2,0.5分]

A潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析

B潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务

C潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素

D潜在顾客的人口统计特征和行为特征

E潜在顾客拟消费的市场区域范围

87. 办公楼市场调研的关键点是（）。[2,0.5分]

A成本分析

B产品分析

C市场区分析

D地区经济分析

E相关政策分析

88. 在住宅市场的产品分析中，应从（）等几方面进行研究。[2,0.5分]

A小区环境

B物业

C停车场

D户型结构

E房价

89. 房地产市场调研的重要性在于（）。[2,0.5分]

A有助于判断市场需求量

B有助于认识市场潜力

C有助于企业认识市场

D有助于企业获得垄断利润

E有助于评估产品和服务的质量

90. 房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是（）于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是（）于市场自然周期的变化。[2,0.5分]

A超前，超前

B超前，滞后

C滞后，超前

D滞后，滞后

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