2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题三

• 1. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。[1分]

  A取三者的平均值

  B取三者的中间值

  C任选其中之一

  D在三者的基础上综合分析决定

• 2. 路线价法估价的第二个步骤为（）。[1分]

  A设定标准深度

  B选取标准宗地

  C编制深度百分率表

  D划分路线价区段

• 3. 某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。[1分]

  A1998年6月30日

  B现在

  C重新估价的作业日期

  D要求重新估价的委托方指定的日期

• 4. 报酬率＝（）＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。[1分]

  A平均利润率

  B安全利率

  C经济增长率

  D银行贷款利率

• 5. 收益法适用的条件是房地产的（）[1分]

  A收益能够量化

  B风险能够量化

  C收益或风险其一可以量化

  D收益和风险均能量化

• 6. 投资利润率的计算公式是（）[1分]

  A开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）

  B开发利润/（土地取得成本＋开发成本）

  C开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋投资费用）

  D开发利润/开发完成后的房地产价值

• 7. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）[1分]

  A2500万元

  B3500万元

  C3600万元

  D3000万元

• 8. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）[1分]

  A30年

  B20年

  C10年

  D40年

• 9. 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。[1分]

  A800万元

  B1000万元

  C1800万元

  D800－1000万元

• 10. 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。[1分]

  A0．060

  B0．940

  C1．060

  D1．064

• 11. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。[1分]

  A180．0

  B300．0

  C309．0

  D313．2

• 12. 合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。[1分]

  A最高最佳使用原则

  B公平原则

  C估价对象的合法权益

  D替代原则

• 13. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。[1分]

  A最佳用途和最佳规模

  B最佳约度

  C最佳规模和最佳约度

  D最佳用途

• 14. 直线趋势法公式y＝a＋bx中，x表示（）。[1分]

  A价格

  B常数

  C价格变动率

  D时间

• 15. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。[1分]

  A9

  B13．5

  C15

  D18

• 16. 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（）是龙头。[1分]

  A估价目的

  B估价对象

  C估价时点

  D估价目的和估价对象

• 17. 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）[1分]

  A等于报酬率

  B大于报酬率

  C小于报酬率

  D无法知道

• 18. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元[1分]

  A100

  B42

  C63

  D77

• 19. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。[1分]

  A最佳用途和最佳规模

  B最佳约度

  C最佳规模和最佳约度

  D最佳用途

• 20. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（）[1分]

  A2%

  B3%

  C4%

  D0

• 21. 一般来说，开发经营期的起点（）[1分]

  A与经营期的起点重合

  B与运营期的起点重合

  C与建造期的起点重合

  D与开发期的起点重合

• 22. 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）[1分]

  A算术平均数

  B中位数

  C加权平均数

  D众数

• 23. 已知某临街深度30．48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45．72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。[1分]

  A109

  B117

  C124

  D130

• 24. 一宗2000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。[1分]

  A552

  B3519

  C4293

  D4845

• 25. 某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米．[1分]

  A500

  B200

  C250

  D100

• 26. 某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。[1分]

  A40

  B60

  C50

  D67%

• 27. 在市场法中，土地使用权年限调整属于（）调整。[1分]

  A权益状况

  B区位状况

  C实物状况

  D年限状况

• 28. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。[1分]

  A类似写字楼的客观收益

  B市场比较法

  C该写字楼的实际收益

  D无法估算

• 29. 房地产价格是由房地产的（）这两种相反的力量共同作用的结果。[1分]

  A供需与价格

  B需求与价格

  C供给与价格

  D供给与需求

• 30. 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米[1分]

  A2390

  B2410

  C2430

  D2450

• 31. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元[1分]

  A225．00

  B237．50

  C381．25

  D395．83

• 32. 采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）[1分]

  A房地产净收益按一固定数额逐年递增

  B房地产净收益按一固定数额逐年递减

  C房地产净收益按一固定比率逐年递增

  D房地产净收益按一固定比率逐年递减

• 33. 路线价法主要适用于（）[1分]

  A城市商业街道两侧土地的估价

  B旧建筑物的估价

  C新建筑物的估价

  D拆迁房屋的估价

• 34. 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）[1分]

  A单利计息的利息少，复利计息的利息多

  B单利计息的利息多，复利计息的利息少

  C单利计息的利息与复利计息的利息一样多

  D无法知道

• 35. 某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。[1分]

  A35

  B45

  C48

  D50

• 36. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。[1分]

  A物质折旧

  B功能折旧

  C经济折旧

  D会计折旧

• 37. （）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。[1分]

  A估价时点

  B估价目的

  C估价区位

  D估价权益

• 38. 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元．[1分]

  A100

  B70

  C60

  D40

• 39. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%[1分]

  A6

  B6．9

  C8．8

  D9

• 40. 与报酬率性质不同的名词有（）[1分]

  A利息率

  B折现率

  C内部收益率

  D空置率

• 41. 基本完好房的成新率为（）[1分]

  A十、九成新

  B九、八成新

  C八、七成新

  D七、六成新

• 42. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）[1分]

  A4858

  B5200

  C2700

  D6264

• 43. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。[1分]

  A2487．75

  B2500．00

  C2511．00

  D2162．25

• 44. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。[1分]

  A3214

  B3347

  C3367

  D3458

• 45. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。[1分]

  A该建筑物的价值低于拆迁费用

  B该估价结果肯定有误

  C甲土地的价值高于乙土地的价值

  D不可能出现这种情况

• 46. 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。[1分]

  A100

  B300

  C600

  D900

• 47. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。[1分]

  A323

  B275

  C273

  D258

• 48. 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（）万元．[1分]

  A417

  B500

  C460

  D450

• 49. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据．[1分]

  A类似房地产的客观

  B类似房地产的实际

  C类似房地产的最高

  D类似房地产的最低．

• 50. 估价上折旧注重的是（）．[1分]

  A原始取得价值的减价修正

  B原始取得价值的摊销与回收

  C重置价值的摊销与回收

  D价值的减价修正

• 51. 区位状况比较修正的内容包括（）修正。[2分]

  A繁华程度

  B临街状况

  C容积率

  D使用年限

  E周围环境

• 52. 在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。[2分]

  A求得的路线价已是正常价格

  B在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

  C该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

  D该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

• 53. 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。[2分]

  A商品房销售中的起价

  B拍卖活动中的保留价

  C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

  D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

  E采用收益法确定的参考价格

• 54. 成本法中的“开发利润”是指（）。[2分]

  A开发商所期望获得的利润

  B开发商所能获得的最终利润

  C开发商所能获得的平均利润

  D开发商所能获得的税后利润

  E开发商所能获得的税前利润

• 55. 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。[2分]

  A深度百分率

  B资本化率

  C收益率

  D物价指数

  E其他价格修正率

• 56. 下面（）是计入商品住宅价格的费用。[2分]

  A征地费

  B建筑安装工程费

  C住宅小区内的营业性用房建设费用

  D住宅小区内设施的建设费用

• 57. 在实际中计算地租量的方法有（）。[2分]

  A从房租中分离出地租

  B由地租求出地租

  C采用比较法求出地租

  D由土地开发成本求出地租

  E采用类似假设开发法的方法求出地租

• 58. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。[2分]

  A农用地改为非农建设用地

  B在写字楼旁新建大型游乐场

  C住宅区内道路禁止货车通行

  D常常遭受洪水威胁

• 59. 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。[2分]

  A委托估价合同

  B实地查勘记录

  C估价人员的作息时间

  D向委托人出具的估价报告

  E估价项目来源和接洽情况

• 60. 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。[2分]

  A交通建设

  B市场供求变化

  C人口素质变化

  D所在地区衰落

  E城市规划的指定与修改

• 61. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）[1分]

  A对

  B错

• 62. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）[1分]

  A对

  B错

• 63. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）[1分]

  A对

  B错

• 64. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）[1分]

  A对

  B错

• 65. 若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）[1分]

  A对

  B错

• 66. 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）[1分]

  A对

  B错

• 67. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）[1分]

  A对

  B错

• 68. 在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）[1分]

  A对

  B错

• 69. 在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）[1分]

  A对

  B错

• 70. 估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）[1分]

  A对

  B错

• 71. 房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）[1分]

  A对

  B错

• 72. 评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）[1分]

  A对

  B错

• 73. 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）[1分]

  A对

  B错

• 74. 市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0．951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）[1分]

  A对

  B错

• 75. 在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）[1分]

  A对

  B错