2013年房地产估价师理论与方法模拟试题二

• 1. 下列不属于土地使用权的是（）。[1分]

  A建设用地使用权

  B宅基地使用权

  C土地承包经营权

  D租赁权

• 2. 不属于引起房地产价格上升的原因是（）。[1分]

  A外部经济

  B需求增加导致稀缺性增加

  C生活水平的提高

  D通货膨胀

• 3. 最适合用市场法估价的是（）。[1分]

  A用做生产的房地产

  B可销售的房地产

  C出租或营业的房地产

  D仅适用于自用的房地产

• 4. 下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。[1分]

  A用途

  B建筑规模

  C容积率

  D绿地率

• 5. 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。[1分]

  A280

  B285

  C290

  D295

• 6. 某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。[1分]

  A4580

  B5580

  C6580

  D7580

• 7. 运用平均增减量法进行估价的条件是（）。[1分]

  A房地产价格时间序列逐期升高或下降

  B房地产价格的变动呈现出一定的规律性

  C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

  D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

• 8. 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。[1分]

  A4023.04

  B4074.10

  C4768.50

  D5652.09

• 9. 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。[1分]

  A独一无二和供给有限

  B独一无二和价值量大

  C流动性差和价值量大

  D不可移动和用途多样

• 10. 估价报告书中说明的（）限定了其用途。[1分]

  A估价原则

  B估价方法

  C估价目的

  D估价对象状况

• 11. 房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。[1分]

  A等值

  B不等值

  C相同

  D不相同

• 12. 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。[1分]

  A2020.80

  B2214.29

  C2336.45

  D2447.37

• 13. 除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。[1分]

  A估价作业日期

  B成交日期时

  C估价时点

  D交易日期调整后

• 14. 某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。[1分]

  A351.30

  B280.19

  C270.78

  D277.55

• 15. 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。[1分]

  A40

  B45

  C48

  D50

• 16. 房地产的最高最佳使用状态不包括（）。[1分]

  A最佳区位

  B最佳规模

  C最佳用途

  D最佳集约度

• 17. 估价的通俗含义是估计（）的价格或价值。[1分]

  A现有物品

  B一般物品

  C经济物品

  D建筑物品

• 18. 房地产具有供给有限特性，本质上是由（）决定的。[1分]

  A土地总量有限

  B规划+限制

  C房地产不可移动

  D价值量大

• 19. 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。[1分]

  A长期趋势

  B后期利润

  C权益

  D供给和需求

• 20. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。[1分]

  A2400

  B2580

  C2607

  D2760、

• 21. 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。[1分]

  A38

  B42

  C58

  D60

• 22. 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。[1分]

  A3800

  B4500

  C5200

  D5600

• 23. 资本化率是（）的倒数。[1分]

  A毛租金乘数

  B潜在毛租金乘数

  C有效毛收入乘数

  D净收益乘数

• 24. 房地产估价的主要难点是（）。[1分]

  A市场行情变化不定

  B供需变化引起价格变化

  C房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

  D房地产价格的影响因素影响程度不同

• 25. 房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（）。[1分]

  A成交价格

  B理论价格

  C评估价值

  D市场价格

• 26. 某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。[1分]

  A2000

  B2200

  C2400

  D2500

• 27. 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。[1分]

  A交通拥挤

  B建筑技术进步

  C城市规划改变

  D自然环境恶化

• 28. 砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。[1分]

  A4%

  B3%

  C2%

  D1%

• 29. 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。[1分]

  A高于

  B低于

  C等于

  D条件不足，无法确定

• 30. 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。[1分]

  A上升

  B下降

  C不变

  D升降难定

• 31. 下列对房地产估价本质的认识，正确的是（）。[2分]

  A房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值

  B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

  C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

  D房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内

  E房地产估价是门科学不是艺术

• 32. 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（）。[2分]

  A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地

  B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物

  C考虑建筑物存在对土地价值的影响

  D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

  E重视土地对建筑物价值的影响

• 33. 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。[2分]

  A装饰装修改造

  B通货膨胀

  C需求增加导致稀缺性增加

  D改进物业管理

  E周围环境改善

• 34. 权益状况比较与调整的主要内容包括（）。[2分]

  A土地使用年限

  B土地出让方式

  C城市规划限制条件

  D楼层、朝向

  E公共设施完备程度

• 35. 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。[2分]

  A消费者的收入增加

  B作为替代品的房地产的价格上升

  C作为互补品的房地产的价格上升

  D消费者预期其未来的收入增加

  E消费者预期未来的房地产价格上升

• 36. 房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。[2分]

  A充公权

  B管制权

  C征税权

  D征收权

  E出让权

• 37. 最高最佳使用必须同时满足的条件包括（）。[2分]

  A法律上许可

  B技术上可能

  C经济上可行

  D价值最大化

  E使用上简便

• 38. 建筑物重置价格的求取方法有（）等。[2分]

  A单位比较法

  B工料测量法

  C指数调整法

  D分部分项法

  E成新折扣法

• 39. 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。[2分]

  A房地产改扩建费用

  B抵押贷款还本付息额

  C房屋设备折旧费

  D所得税

  E房屋装修折旧费

• 40. 补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（）是需要补地价的主要情形。[2分]

  A出让土地使用权期满后续期

  B增加原土地使用权出让时规定的容积率

  C转让、出租、抵押土地使用权的房地产

  D改变原土地使用权出让时规定的用途

  E拍卖土地使用权