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2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷

2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷

考试总分：56分

考试类型：模拟试题

作答时间：60分钟

已答人数：967

试卷答案：有

试卷介绍： 2008年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷

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单选题 多选题 判断题
  • 1. 一般损坏房的成新度为()。[1分]

    A4-6成

    B5-7成

    C4-5成

    D5-6成

  • 2. 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为()万元。[1分]

    A417

    B500

    C460

    D450

  • 3. 用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、()个别因素修正。[1分]

    A环境因素

    B质量因素

    C区域因素

    D新旧程度

  • 4. 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的()。[1分]

    A收回

    B摊销

    C减损

    D补偿

  • 5. 某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为()元／平方米。[1分]

    A500

    B200

    C250

    D100

  • 6. 路线价法估价的第二个步骤应为()。[1分]

    A设定标准深度

    B求取路线价

    C编制深度百分率表

    D划分路线价区段

  • 7. 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为()元／平方米。[1分]

    A500

    B2500

    C1000

    D1250

  • 8. 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为()万元。[1分]

    A130.0

    B119.2

    C117.5

    D120.0

  • 9. 采用()求取的年折旧额每年递减。[1分]

    A成新折扣法

    B偿债基金折旧法

    C年数合计法

    D直线折旧法

  • 10. 同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为()。[1分]

    A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房

    B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

    C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

    D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

  • 11. 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取()成本作为评估依据。[1分]

    A类似房地产的客观

    B类似房地产的最高

    C类似房地产的最低

    D该宗房地产的实际

  • 12. 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元／平方米。[1分]

    A2390

    B2410

    C2430

    D2450

  • 13. 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为()。[1分]

    A市场不景气

    B该别墅区的环境条件变差

    C该别墅区的单位开发成本降低

    D开发商获得满意的利润即可

  • 14. 某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为()％。[1分]

    A10.6

    B11.4

    C11.2

    D10.8

  • 15. 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为()。[1分]

    AN=t+n

    BN˂t+n

    CN>t+n

    DA.B.C都可能

  • 16. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是()。[1分]

    A买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格

    B买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

    C买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格

    D买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

  • 17. 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为()万元。[1分]

    A800

    B900

    C1000

    D大于1000

  • 18. 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格()乙房地产的价格。[1分]

    A高于

    B低于

    C等于

    DB或C

  • 19. 楼面地价=土地单价÷()。[1分]

    A建筑层数

    B建筑覆盖率

    C绿地率

    D建筑容积率

  • 20. 有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。[1分]

    A50万元

    B55万元

    C60万元

    D60万元以上

  • 21. 土地价格=[房地净收率-()]÷土地还原利率。[1分]

    A土地净收益

    B建筑物价格X建筑物还原利率

    C建筑物总收益

    D房地费用

  • 22. 收益法公式成立的条件是()。[1分]

    Aa每年不变、有限年期、r每年不变且大于零

    Ba每年不变、无限年期、r每年不变且大于零

    Ca每年变化、有限年期、r每年不变且大于零

    Da每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

  • 23. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用()求取。[1分]

    A市场比较法

    B收益法

    C成本法

    D长期趋势法

  • 24. 对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用()。[1分]

    A一般物价指数

    B建筑材料价格指数

    C房地产价格指数

    D定额调整系数

  • 25. 用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋()＋正常利税。[1分]

    A拆迁费用

    B建造建筑物费用

    C公共设施建设费用

    D市政设施建设费用

  • 26. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为()。[1分]

    A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

    B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

    C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

    D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

  • 27. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于()。[1分]

    A同一地区

    B同一城市

    C同一供求范围内的类似地区

    DA或C

  • 28. 房地产价格实质上是房地产()的价格。[1分]

    A开发成本

    B权益

    C物质实体

    DB和C

  • 29. 地价区段是根据()的原则来划分的。[2分]

    A形状相似

    B用途相似

    C地价相近

    D地段相连

  • 30. 各类房屋的残值率一般为：()。[2分]

    A钢筋混凝土结构3％

    B砖木结构一等6％

    C砖混结构一等0％

    D简易结构0％

  • 31. 一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是()。[2分]

    A买卖

    B抵押贷款

    C拆迁补偿

    D保险

  • 32. 某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是()。[2分]

    A评估价格公平合理，成交价格不公平合理

    B评估价格不公平合理，成交价格公平合理

    C评估价格和成交价格都公平合理

    D评估价格和成交价格都不公平合理

  • 33. 求取建筑物重新建造成本的方法有()。[2分]

    A指数调整法

    B实际观察法

    C工料测量法

    D分部分项法

  • 34. 建筑物的物质折旧包括()。[2分]

    A有形损耗

    B正常使用的磨损

    C功能折旧

    D意外的破坏损毁

  • 35. 下列各种价格中肯定是事实的有()。[2分]

    A不能作为可比实例的交易实例价格

    B可比实例价格

    C非公平市价

    D评估价格

  • 36. 下列说法正确的有：()。[2分]

    A购买年是利息率的倒数

    B购买年法是地租资本化的另一种表现

    C购买年法实质是一种收益法

    D购买年实际是预计的可获收益的年限

  • 37. 估价报告书的内在质量取决于()。[2分]

    A估价方法选择的正确性

    B估价报告的文字表述水平

    C估价结论的准确性

    D估价报告书的格式

  • 38. 估价报告书的内在质量包括()。[2分]

    A估价结论的准确性

    B文字表达水平

    C估价方法选择的正确性

    D参数确定的合理性

  • 39. 受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：()。[2分]

    A估价时点

    B估价目的

    C估价对象

    D估价原则

  • 40. 对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，()。[2分]

    A这三个价格应是相等的

    B最后评估价格可采用这三个价格的平均值

    C可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格

    D在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格

  • 41. 估价上真实、客观、合理的价格是指：()。[2分]

    A交易双方均接受的价格

    B对交易双方来说经济上合理的价格

    C正常交易情况下形成的价格

    D政府规定或希望的价格

  • 42. 对确定资本化率有参考依据的有()。[2分]

    A折旧率

    B物价指数

    C银行贴现率

    D投资回报率

  • 43. 综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。[1分]

    A对

    B错

  • 44. 估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。[1分]

    A对

    B错

  • 45. 某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米[1分]

    A对

    B错

  • 46. 估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。[1分]

    A对

    B错

  • 47. 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。[1分]

    A对

    B错

  • 48. 若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。[1分]

    A对

    B错

  • 49. 某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。[1分]

    A对

    B错

  • 50. 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。[1分]

    A对

    B错

  • 51. 成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。[1分]

    A对

    B错

  • 52. 成本估价法又称重置成本法。[1分]

    A对

    B错

  • 53. 房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。[1分]

    A对

    B错

  • 54. 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。[1分]

    A对

    B错

  • 55. 某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。[1分]

    A对

    B错

  • 56. 房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。[1分]

    A对

    B错

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