2008年房地产估价师模拟试题-估价理论与方法（一）

• 1. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（）％。[1分]

  A76

  B80

  C81

  D84

• 2. （）限制了估价报告书的用途。[1分]

  A估价方法

  B估价目的

  C估价原则

  D估价日期

• 3. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。[1分]

  A上升

  B下降

  C不变

  D升降难定

• 4. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。[1分]

  A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

  B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

  C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

  D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

• 5. 楼面地价=土地单价÷（）。[1分]

  A建筑层数

  B建筑覆盖率

  C绿地率

  D建筑容积率

• 6. 某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。[1分]

  A800

  B900

  C1000

  D大于1000

• 7. 新建建筑物价格：（）＋建造建筑物费用＋正常利税。[1分]

  A征地费

  B拆迁安置补偿费

  C地价款

  D零

• 8. 完好房的成新度一般为（）。[1分]

  A十成新

  B九到十成新

  C八到十成新

  D七到十成新

• 9. 某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为（）万元。[1分]

  A100

  B70

  C60

  D40

• 10. 某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为（）％。[1分]

  A10.6

  B11.4

  C11.2

  D10.8

• 11. 某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。[1分]

  A50

  B70

  C30

  D40

• 12. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为（）％[1分]

  A15.0

  B15.7

  C12.6

  D11.6

• 13. 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。[1分]

  A类似房地产的客观

  B类似房地产的最高

  C类似房地产的最低

  D该宗房地产的实际

• 14. 房地产开发成本的增加（）房地产的价格。[1分]

  A必定提高

  B必定降低

  C不一定提高

  D不一定降低

• 15. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）求取。[1分]

  A市场比较法

  B收益法

  C成本法

  D长期趋势法

• 16. 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（）。[1分]

  A市场不景气

  B该别墅区的环境条件变差

  C该别墅区的单位开发成本降低

  D开发商获得满意的利润即可

• 17. 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。[1分]

  A130.0

  B119.2

  C117.5

  D120.0

• 18. 土地价格=[房地净收率-（）]÷土地还原利率。[1分]

  A土地净收益

  B建筑物价格X建筑物还原利率

  C建筑物总收益

  D房地费用

• 19. 房地产价格实质上是房地产（）的价格。[1分]

  A开发成本

  B权益

  C物质实体

  DB和C

• 20. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。[1分]

  A市场租金

  B商品租金

  C理论租金

  D成本租金

• 21. 在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。[1分]

  A一面临街矩形地

  B一面临街三角形地

  C一面临街梯形地

  D一面临街不规则形地

• 22. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（）。[1分]

  A同一地区

  B同一城市

  C同一供求范围内的类似地区

  DA或C

• 23. 对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。[1分]

  A一般物价指数

  B建筑材料价格指数

  C房地产价格指数

  D定额调整系数

• 24. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（）。[1分]

  A四类

  B五类

  C六类

  D七类

• 25. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。[1分]

  A建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

  B建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元／平方米，位于20公里外

  C建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区

  D建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

• 26. 某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为（）元。[1分]

  A54000

  B32010

  C48000

  D60000

• 27. 采用（）求取的年折旧额每年递减。[1分]

  A成新折扣法

  B偿债基金折旧法

  C年数合计法

  D直线折旧法

• 28. 某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。[1分]

  A10

  B15

  C20

  D30

• 29. 房屋估价时，确定其面积的依据有：（）。[2分]

  A房屋所有权证所载面积

  B房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)

  C建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)

  D房屋买卖合同所载面积

• 30. 运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：（）。[2分]

  A估价人员所确认的房屋成新度的准确性

  B会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性

  C房屋结构类型确认的正确与否

  D房屋重置价格的准确性

• 31. 地价区段是根据（）的原则来划分的。[2分]

  A形状相似

  B用途相似

  C地价相近

  D地段相连

• 32. 估价报告书的内在质量包括（）。[2分]

  A估价结论的准确性

  B文字表达水平

  C估价方法选择的正确性

  D参数确定的合理性

• 33. 各类房屋的残值率一般为：（）。[2分]

  A钢筋混凝土结构3％

  B砖木结构一等6％

  C砖混结构一等0％

  D简易结构0％

• 34. 某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。[2分]

  A评估价格公平合理，成交价格不公平合理

  B评估价格不公平合理，成交价格公平合理

  C评估价格和成交价格都公平合理

  D评估价格和成交价格都不公平合理

• 35. 估价上真实、客观、合理的价格是指：（）。[2分]

  A交易双方均接受的价格

  B对交易双方来说经济上合理的价格

  C正常交易情况下形成的价格

  D政府规定或希望的价格

• 36. 下列说法正确的是：（）。[2分]

  A可比实例肯定是交易实例

  B交易实例肯定是可比实例

  C可比实例不一定是交易实例

  D交易实例不一定是可比实例

• 37. 房地产交易中的特殊交易情形包括（）[2分]

  A交易双方曾经有过业务联系

  B购买相邻房地产

  C交易税费由买方承担

  D卖方不了解市场行情

• 38. 求取建筑物重新建造成本的方法有（）。[2分]

  A指数调整法

  B实际观察法

  C工料测量法

  D分部分项法

• 39. 某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（）。[2分]

  A前者大于后者

  B前者低于后者

  C前者等于后者

  D不能比较

• 40. 以下说法是错误的：（）。[2分]

  A只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价

  B只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价

  C只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价

  D只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价

• 41. 受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：（）。[2分]

  A估价时点

  B估价目的

  C估价对象

  D估价原则

• 42. 下列说法正确的有：（）。[2分]

  A购买年是利息率的倒数

  B购买年法是地租资本化的另一种表现

  C购买年法实质是一种收益法

  D购买年实际是预计的可获收益的年限

• 43. 用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。（）[1分]

  A对

  B错

• 44. 长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（）[1分]

  A对

  B错

• 45. 某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。（）[1分]

  A对

  B错

• 46. 购买年是预期估价对象可获得收益的年限。（）[1分]

  A对

  B错

• 47. 假设开发法可用于拆迁补偿估价。（）[1分]

  A对

  B错

• 48. 遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）[1分]

  A对

  B错

• 49. 估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。（）[1分]

  A对

  B错

• 50. 某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。（）[1分]

  A对

  B错

• 51. 房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。（）[1分]

  A对

  B错

• 52. 购买年不是预期可获得收益的年限。（）[1分]

  A对

  B错

• 53. 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（）[1分]

  A对

  B错

• 54. 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。（）[1分]

  A对

  B错

• 55. 房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。（）[1分]

  A对

  B错

• 56. 高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（）[1分]

  A对

  B错