2012年土地估价实务基础考前练习（五）-万行题库在线考试

1. 甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0．2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。[25分]

2. 经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h㎡。(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/㎡。(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/㎡。(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/㎡，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/㎡。(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。[20分]

A(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h㎡。

B(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/㎡。

C(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/㎡。

D(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。

E(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/㎡，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/㎡。

F(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。[20分]

3. 住宅用地影响因素不包括（）。[0.5分]

A城市规划限制

B住宅区的位置

C基础设施完善度

D公用设施完善度

4. 专项规划在土地利用规划体系中具有（）。[0.5分]

A控制性

B专业性

C独立性

D灵活性

5. 城镇土地分等结果要符合城镇本身的（），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。[0.5分]

A经济特征

B环境特征

C经济效益

D利用效益

6. 土地定级必须充分考虑（）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。[0.5分]

A区域差异

B地域差异

C区域经济水平发展

D地域经济水平发展

7. 对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是（）。[0.5分]

A经济数学

B线性代数

C数理统计

D多元微分方法

8. 由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为（）误差。[0.5分]

A组内

B随机

C组间

D系统

9. 根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（）。[0.5分]

A不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理

B体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理

C体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律

D不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理

10. 下列不属于影响土地价格的社会因素的是（）。[0.5分]

A政治安定状况

B社会治安状况

C城市规划

D房地产投机

11. 能够通过查阅地籍图获取的信息是（）。[0.5分]

A宗地高程

B宗地规划限制

C宗地界址

D市政管网位置

12. 根据农用地（），初步划分土地经济系数等值区。[0.5分]

A自然质量

B利用状况

C经济状况

D经营状况

13. 根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括（）。[0.5分]

A基准地价

B标定地价

C出让底价

D交易地价

14. 在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3．6亩/人和1．2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2．3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。[0.5分]

A53．6、54．2

B46．4、54．2

C56．6、45．8

D46．4、45．8

15. 土地出让转让过程中的地价评估，不包括（）评估。[0.5分]

A基准地价

B标定地价

C保险地价

D出让底价

16. 为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估称为（）。[0.5分]

A遗产评估

B家产分割评估

C纠纷、司法鉴定等评估

D不动产征用、征收、拆迁等补偿评估

17. 关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（）。[0.5分]

A估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料

B估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方

C土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方

D估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

18. 与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（）。[0.5分]

A类型

B影响距离

C数量

D相对位置

19. 支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在（）km之间。[0.5分]

A0．2～0．5

B0．3～0。6

C0．5～0．9

D0．3～0．7

20. 指数与道路作用或车流量大小（）。[0.5分]

A成正比关系

B成反比关系

C无关

D成非线性关系

21. 房地产估价原则中，不包括（）原则。[0.5分]

A合法

B公平

C分配

D替代

22. 估价的基本事项不包括（）。[0.5分]

A估价目的

B估价对象

C估价时点

D估价原则

23. 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（）四者的内在联系。[0.5分]

A估价原则

B估价方法

C不动产自身状况

D不动产市场状况

24. 不动产估价最初的目的就是为（）服务，以保证税赋的公平性。[0.5分]

A国家

B社会

C纳税人

D税收

25. 区域因素不指土地所在地区的（）条件。[0.5分]

A自然

B人文

C社会

D经济

26. 在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（）体系。[0.5分]

AK=2

BK=3

CK=4

DK=7

27. 在农用地分等定级单元划分方法中，（）适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。[0.5分]

A叠置法

B地块法

C网格法

D多边形法

28. 土地利用总体规划的本质特征是（）。[0.5分]

A综合性和战略性

B综合性和控制性

C控制性和权威性

D战略性和长期性

29. 在确定土地等级的初步方案时，以（）为主。[0.5分]

A定量计算

B定性分析

C定量分析

D定量与定性相结合

30. 现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为（）元。[0.5分]

A8000

B14000

C65400

D40000

31. 下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是（）。[0.5分]

A企业兼并

B企业解体

C投资

D参股

32. 下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是（）。[0.5分]

A在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估

B在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估

C在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估

D在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估

33. 以下关于土地估价假设条件的说法中，属于假设条件应说明的范围包括（）。[1.5,0.35分]

A估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年

B估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业

C估价对象现状容积率为0．8，估价时设定为1．2

D估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权

E估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价

34. 城镇土地分等的城镇用地投入产出水平因素包括（）。[1.5,0.35分]

A城镇对外辐射能力

B城镇商业活动强度

C城镇固定资产投资强度

D城镇非农产业产出强度

E城镇劳动力投入强度

35. 基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。[1.5,0.35分]

A自然

B社会

C人文

D经济

E政治

36. 评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（）等要求。[1.5,0.35分]

A土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

B用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金

C采用两种以上的方法进行评估

D估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

E搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性

37. 标定地价是划拨土地使用权（）时补交土地使用权出让金的标准。[1.5,0.35分]

A出卖

B转让

C承典

D出租

E抵押

38. 某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（）是合理的。[1.5,0.35分]

A可以在同一条街道的两边设定不同的路线价

B可以在同一条街道分段设定路线价

C同一条街道只能设定一个路线价

D两条街道不能划分为同一个路线价区段

E同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分

39. 市场比较法中交易案例修正的主要因素有（）。[1,0.25分]

A交易情况

B个别因素

C期日和年期

D区域因素

40. 假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（）元。[1,0.25分]

A46875

B37500

C45000

D40909

41. 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（）万元。[1,0.25分]

A50

B51

C48

D52

42. 对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（）等因素对应因子分值计算。[1.5,0.35分]

A城镇集聚规模

B城镇区位

C城镇基础设施

D区域综合服务能力

E城镇人均生活水平

43. 在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。[1.5,0.35分]

A多元统计聚类-判别法

B剖面图法

C动态网格法

D数轴法

E主导因素判定法

44. 综合计算土地利用系数的步骤有（）。[1.5,0.35分]

A根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量

B计算样点的综合土地利用系数

C编制土地利用系数等值区

D计算各等值区的土地利用系数

E修订指定作物土地利用系数等值区

45. 所收集的资料（）直接影响基准地价评估结果。[1.5,0.35分]

A真实性

B全面性

C准确性

D广泛性

E时效性

46. 宗地A于2009年9月1日的市场年租金为（）元/㎡。[1,0.25分]

A28．56

B26．45

C24．35

D30．25

47. 宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为（）万元。[1,0.25分]

A463．54

B456．06

C488．50

D423．86

48. 应用市场比较法估价时，应具备的条件有（）。[1,0.25分]

A交易类型全面

B丰富的交易案例

C待估土地与交易案例有相关性和替代性．

D发达的不动产市场

49. 如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为（）万元。[1,0.25分]

A48．6

B43．74

C54

D36

50. 城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括（）。[1.5,0.35分]

A区域生产总值

B区域人口密度

C区域农业人口人均耕地

D区域农业产业产出效果

E科技水平

51. 中心地体系的基本模型所体现的是（）原则。[1.5,0.35分]

A区位

B市场

C交通

D行政

E经济

52. 标定地价的主要作用有（）。[1.5,0.35分]

A确定土地出让价格的依据

B国家行使优先购买权的依据

C核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准

D企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准

E明确土地所有权的依据

53. 影响价格的建筑物的自身因素有（）。[1.5,0.35分]

A面积、结构、材料

B临街状况

C建筑物的年代

D设计、设备和施工质量

E朝向、楼层、建筑物外观

54. 德尔菲法一般用于（）的预测。[1.5,0.35分]

A长期预测

B短期预测

C宏观预测

D对新产品的投产

E微观预测

55. 以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（）元/㎡。[1,0.25分]

A383．86

B370．57

C388．58

D392．65

56. 在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（）万元。[1,0.25分]

A205

B210

C215

D220

57. 如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（）万元。[1,0.25分]

A648

B658

C678

D698

58. 影响土地价格的区域因素有（）。[1.5,0.35分]

A繁华程度

B物价变动

C交通条件

D环境质量

E城市规划限制

59. 基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（）。[1.5,0.35分]

A为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类

B样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是X2检验

C剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平和自由度，若统计量，则样点数据为异常值，反之为正常值

D不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行

E资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法

60. 不动产的需求主体是人，（）等对不动产价格有着很大的影响。[1.5,0.35分]

A人口密度

B人口数量

C人口素质

D家庭规模

E人口分布

61. 根据《农用地估价规程》的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（）。[1.5,0.35分]

A级差收益测算法

B样点地价平均法

C定级指数模型法

D标准田法

E样地法

62. 下列有可能影响不动产价格升降的有（）。[1.5,0.35分]

A经济发展

B城市化进程

C城市规划

D国家或行业领导人的升迁变故

E不动产价格政策

2012年土地估价实务基础考前练习（五）

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