2012年土地估价实务基础考前练习（一）-万行题库在线考试

1. 某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。[20分]

2. 某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。其他有关资料：(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。(6)土地还原率为6%。(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。[25分]

A(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。

B(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。

C(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。

D(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。

E(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。

F(6)土地还原率为6%。

G(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。[25分]

3. 土地分等定级的实质就是依据（），评定出土地等级。[0.5分]

A土地价值的优劣

B土地区位

C土地使用价值的优劣

D土地成本

4. 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合（）。[0.5分]

A替代原则

B贡献原则

C变动原则

D协调原则

5. 根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为（）。[0.5分]

A林业区

B草田轮作区

C谷物轮作区

D自由农作区

6. 人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在（）km之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。[0.5分]

A0～0.3

B0.3～0.5

C0.3～0.7

D0.5～0.7

7. 假设开发法又称剩余法，是（）的变种。[0.5分]

A市场比较法

B成本法

C收益还原法

D路线价法

8. 下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是（）。[0.5分]

A自然供给

B社会需求

C经济支持

D计划和规划

9. 在我国，决定供应的主要因素是（）。[0.5分]

A自然供给

B社会需求

C价格

D计划和规划

10. 在不动产价格的经济因素中，（）直接影响不动产价格。[0.5分]

A经济发展

B物价

C财政与金融状况

D居民收入

11. 土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（）不同。[0.5分]

A表示方式

B价格基础

C生产成本

D形成时间

12. 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（）价格。[0.5分]

A租赁权

B抵押权

C使用权

D收益

13. 农用地定级考虑的因素中不包括（）因素。[0.5分]

A自然经济

B人文社会

C区位差异

D耕地便利

14. 土地质量即土地的（），其优劣由土地位置和地块的条件决定。[0.5分]

A成本

B潜力

C价值

D使用价值

15. 确定还原利率时，通常可参考的依据不包括（）利率。[0.5分]

A存款

B贷款

C实质

D资本

16. 下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则是（）。[0.5分]

A优先保证居民住宅用地

B占用耕地与补充耕地相平衡

C城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离

D严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地。

17. 1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。[0.5分]

A10%～30%

B20%～30%

C15%～30%

D10%～25%

18. 不动产可行性研究的内容不包括（）。[0.5分]

A项目的必要性分析

B对项目期望的可靠性分析

C项目实施的可行性分析

D项目的技术和经济评价

19. 土地的（）是土地市场运行机制的核心。[0.5分]

A供求机制与风险机制

B价格决定机制与竞争机制

C竞争机制与风险机制

D供求机制与价格决定机制

20. 按土地价格的表达方法分类，地价可分为（）。[0.5分]

A交易价格和评估价格

B土地总价格、单位面积地价、楼面地价

C申报地价、公告(示)地价

D所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格

21. 土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（）。[0.5分]

A路线价估价法

B标准宗地估价法

C成本逼近法

D基准地价系数修正法

22. 下列关于农用地特点的说法错误的是（）。[0.5分]

A农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料

B农用地是一种取之不尽，用之不竭的资源

C农用地受自然环境的影响显著

D农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用

23. 在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用（）。[0.5分]

A租金剥离法

B层次分析法

C总分频率曲线法

D级差收益测算法

24. 由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是（）。[0.5分]

A存款利率

B贷款利率

C实质利率

D不动产租金与买卖价格的比率

25. 下列属于商品租金，却不属于成本租金的是（）。[0.5分]

A折旧费

B保险费

C贷款利息

D房产税

26. 营销分析是运用（）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。[0.5分]

A市场营销

B市场策划

C市场预测

D市场细分

27. 任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的（）环境。[0.5分]

A人文

B自然

C经济

D社会

28. 影响地价的行政因素不包括（）。[0.5分]

A土地制度

B住房制度

C城市化进程

D行政隶属变更

29. 土地等级评定或土地条件均值区划分以（）现状为准。[0.5分]

A工业用地

B住宅用地

C城镇土地

D农村土地

30. 市场交易资料整理中的土地费用不包括（）。[0.5分]

A管理费

B修理费

C折旧费

D以直接归属土地负担部分为限的土地税

31. 保证样本调查质量的关键是（）。[0.5分]

A制订周密的资料收集计划

B编制准确的调查表格

C调查人员的技能掌握与运用

D选择正确的调查方法

32. 土地估价中最常用的方法是（）。[0.5分]

A市场比较法

B剩余法

C收益还原法

D路线估价法

33. 城镇土地级别的划分方法包括（）。[1.5,0.35分]

A总分数轴法

B总分频率曲线法

C因素成对比较法

D总分剖面图法

E层次分析法

34. 影响土地价格的人口因素包括（）。[1.5,0.35分]

A人口密度

B人口自然增长率

C人口素质

D家庭人口构成

E人口分布

35. 土地价格是由（）相互作用、相互影响所形成的。[1.5,0.35分]

A不可移动性

B效用

C相对稀缺性

D相关政策

E有效需求

36. 在土地估价法中，以下属于基本估价法的有（）。[1.5,0.35分]

A剩余法

B市场比较法

C路线价估价法

D标准宗地估价法

E成本逼近法

37. 影响不动产价格的社会因素主要包括（）。[1.5,0.35分]

A不动产价格政策

B城市化进度

C社会治安状况

D财政收支与金融状况

E政治治安状况

38. 影响土地价格凶素中的经济因素有（）。[1.5,0.35分]

A经济发展状况

B居民收入和消费水平

C房地产投机

D财政收支与金融状况

E物价变动

39. 可行性研究是（）的依据。[1.5,0.35分]

A项目审批

B资金筹措

C编制设计任务书

D开发商与各方签订合同

E确定项目金额

40. 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（）。[1,0.25分]

A收益还原法

B市场比较法

C剩余法

D成本逼近法

41. 影响土地区位的主要因素包括（）因素。[1.5,0.35分]

A区域

B自然

C社会经济

D人文

E行政

42. 为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对（）进行评定。[1.5,0.35分]

A土地价值

B土地使用价值

C土地价格

D土地成本

E土地增值收益

43. 土地分等定级一般应遵循的原则有（）原则。[1.5,0.35分]

A地域分级

B土地差异

C综合分析

D主导因素

E定量与定性分析结合

44. 全部不动产对（）必须具有效用。[1.5,0.35分]

A承租人

B承租型所有人

C所有权人

D投资型所有人

E自用型所有人

45. 根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是（）万元。[1,0.25分]

A17479

B18727

C23305

D24970

46. 房地产开发商甲于2005年6月16日竞价成功一宗地的国有土地使用权，并于2005年6月28日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。2006年7月26日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日为（）。[1,0.25分]

A2006年7月26日，但要重新评估原条件下土地出让价值

B2005年6月28日，但合同事先要有约定

C2005年6月16日

D2005年7月29日

47. 下列对土地估价描述不正确的是（）。[1,0.25分]

A土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大，

C同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响

D土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

48. 土地估价是作为（）进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。[1.5,0.35分]

A组织

B国家

C个人

D单位

E社会团体

49. 农用地分等定级的任务，是根据农用地的（）属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等级与级别。[1.5,0.35分]

A自然

B社会

C区域

D人文

E经济

50. 由于（）的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式。[1.5,0.35分]

A土地质量

B地产权利

C土地区位

D市场供求关系

E政府土地管理政策

51. 根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为（）。[1.5,0.35分]

A综合定级

B分类定级

C多项定级

D多用途定级

E单项定级

52. 对于（）等均需要对不动产资产进行估价。[1.5,0.35分]

A企业兼并

B投资

C参股

D企业解体

E企业重组

53. 根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（）。[1,0.25分]

A因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则

B因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则

C实际建筑容积率为2．8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则

D根据规划2．0≤建筑容积率≤3．0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用原则

54. 该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为（）万元。[1,0.25分]

A5624

B6185

C8243

D8992

55. 农用地分等定级的原则有（）原则。[1.5,0.35分]

A综合分析

B分层控制

C多重因素

D土地收益差异

E需求与供给

56. 在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。[1.5,0.35分]

A实地踏勘，收集有关资料

B签订土地估价合同或协议书

C确定估价基准日

D选择适宜的估价方法

E试算待估价宗地价格

57. 基准地价的特点有（）。[1.5,0.35分]

A全域性

B分用途

C无限期

D平均性

E有限期

58. 地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是（）的购买价格。[1.5,0.35分]

A土地价值

B土地使用价值

C土地收益

D土地权利

E土地剩余价值

59. 该宗地于2009年12月31日的单位地价为（）元/m2。[1,0.25分]

A320．69

B342．58

C418．76

D360．50

60. 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。[1,0.25分]

A劳动力安置费

B土地平整费

C拆迁费

D征地费

61. 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。[1,0.25分]

A最高

B最低

C合理

D总

62. 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（）地价。[1,0.25分]

A宗地

B出让

C基准

D标定

2012年土地估价实务基础考前练习（一）

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