2010年土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习（土地估价实务基础）2010年模拟试题（二）-万行题库在线考试

1. 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。[20分]

2. (一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1—4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。(2)该不动产预算投资2400元／平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元：估价师对市场进行调查获得一些资料：(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元／平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元／平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10％、8％和12％，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2％。(6)当地土地还原率为8％，综合还原率为10％(已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1％，有关的银行存款年利率为6．5％，贷款年利率为10％。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值[25分]

A(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1—4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。

B(2)该不动产预算投资2400元／平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元：估价师对市场进行调查获得一些资料：

C(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元／平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。

D(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元／平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。

E(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10％、8％和12％，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2％。

F(6)当地土地还原率为8％，综合还原率为10％(已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1％，有关的银行存款年利率为6．5％，贷款年利率为10％。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值[25分]

3. 里地线将街区土地划分为（）。[1分]

A里地与袋地

B表地与里地

C临街地与表地

D里地与骑楼地

4. 若选择的比较交易案例成交地价为580元／平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7％，则待估宗地经过年期修正后的价格为（）元／平方米。[1分]

A515．3

B532．6

C635．4

D652．8

5. 某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2000元／平方米，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为（）。[1分]

A1520元

B7600元

C8000元

D8444元

6. 市场比较法中正确的估价程序是（）。[1分]

A①确定修正项目；②评估比较案例价格；③比较期日修正；④评估待估宗地价格

B①确定比较案例；②收集资料；③评估待估宗地价格；④价格修正

C①评估比较案例价格；②收集资料；③确定修正项目；④评估待估宗地价格

D①搜集交易案例；②选择交易案例；③比较期日修正；④计算比准价格

7. 剩余法估价中计算利息的基础是（）。[1分]

A地价款、开发建筑费

B地价款、开发建筑费、不可预见费

C开发建筑费、专业费

D地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

8. 土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（）确定。[1分]

A投资数额

B开发的难易程度

C资金来源

D规划要求

9. 预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的无限年期价格为（）万元。[1分]

A225．00

B237．50

C381．25

D395．83

10. “同一供需圈”是指（）。[1分]

A待估宗地所在区域

B与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域

C待估宗地与比较宗地所处的同一区域

D与待估宗地相邻的区域

11. 根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是（）。[1分]

A重置成本

B物理成本

C重建成本

D经济成本

12. 在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于（）形式。[1分]

A线状因素线性衰减

B线状因素非线性衰减

C非线状因素线性衰减

D非线状因素非线性衰减

13. 若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照（）确定。[1分]

A整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半

B以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期

C以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半

D以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期

14. 某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（）万元。[1分]

A900

B1000

C1100

D2000

15. 剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是（）。[1分]

A估算开发后的售价

B估算开发的总费用

C确定最佳开发利用方式

D估算开发周期

16. 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（）。[1分]

A根据过去的数据水平确定现在的数据

B根据实际发生的数据水平确定

C根据统计的数据水平确定

D根据当前的数据水平确定未来的数据

17. 采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是（）。[1分]

A耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费

B耕地补偿费、拆迁费、土地平整费

C耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费

D青苗补偿费、拆迁费、土地平整费

18. 由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。[1分]

A替代原则

B变动原则

C协调原则

D收益原则

19. 土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。[1分]

A替代原则

B合法原则

C贡献原则

D变动原则

20. 利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）。[1分]

A最低费用

B最高费用

C总费用

D合理费用

21. 某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8％，土地还原率6％，则该宗房地产的总价值为（）万元。[1分]

A500．00

B714．29

C750．00

D833．33

22. 在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指（）。[1分]

A开发费的利息

B各项预付资本的利息

C贷款资金的利息

D场地取得费及开发费用的利息

23. 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=（）—土地开发费—利息—税金—利润。[1分]

A物业开发总价值

B房地价格

C熟地价格

D房地总收益

24. 成本逼近法评估土地价格的公式应该为（）。[1分]

A土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

B土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费十土地增值

C土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益

D土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

25. 采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按（）求取。[1分]

A宗地内外开发投入的费用总和

B宗地外开发投入的费用总和

C宗地内开发投入的费用之总和

D宗地内外受益分摊的开发费用总和

26. 在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。[1分]

A物价变动

B交通条件

C公用设施条件

D环境质量

27. 某写字楼可出租面积为建筑面积的65％，单位可出租面积的年租金1800元／平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（）元／平方米。[1分]

A2769

B2570

C1080

D1170

28. 某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0％，则该商店所占土地的总价格约为（）万元。[1分]

A20

B30

C40

D50

29. 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了（）。[1分]

A预测原则和替代原则

B供求原则和协调原则

C预测原则和最有效使用原则

D竞争原则和贡献原则

30. 现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1．5。经调查某一比较案例G的地价为3500元／平方米，容积率为1．3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5％，则比较案例G经容积率修正后的地价为（）元／平方米。[1分]

A3804

B3850

C3858

D4038

31. 路线价估价法的精度与（）密切相关。[1分]

A路线价修正体系与深度指数

B路线价修正体系与标准宗地

C路线价与路线价修正体系

D路线价与标准宗地

32. 在路线价估价法中，标准深度是指（）。[1分]

A标准宗地的深度

B道路对土地利用价值影响为零的深度

C各宗地临街深度平均值

D城市规划确定的道路红线深度

33. 按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有（）。[2,0.5分]

A尚有半年到期的临时用地上的简易房屋

B平房屋顶搭建的屋顶棚屋

C占用公共设施用地建造的商业店铺

D住宅小区建设的车棚

E没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋

34. 在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。[2,0.5分]

A行政因素

B社会因素

C经济因素

D交通条件

35. 成本法投资回报率考虑因素为（）[2,0.5分]

A开发土地的类型

B开发周期的长短

C土地的面积

D开发土地所处的政治经济环境

36. 剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）[2,0.5分]

A不动产的总价

B预付总资本

C建筑费专业费

D房地产售价

37. 农用地价格影响因素为（）[2,0.5分]

A种植作物种类

B自然因素

C社会经济因素

D特殊因素

38. 从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为（）。[1,0.25分]

A砖木结构

B砖混结构一等

C砖混结构二等

D钢筋混凝土结构

39. 评估中，该办公楼的年折旧额为（）万元。[1,0.25分]

A16．7

B18．2

C20．0

D22．2

40. 若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60％，则委托方下列贷款期望数额中，（）万元银行可以接受。[1,0.25分]

A25

B37

C45

D50

41. 下面有关土地定级单元的叙述中正确的是（）。[2,0.5分]

A定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位

B划定的土地定级单元是一均质地域

C土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块

D定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性

42. 在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件（）。[2,0.5分]

A确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益

B土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益

C必须是持续且具有规律产生的收益

D是安全可靠的收益

43. 下列关于基准地价评估原理的描述正确的有（）。[2,0.5分]

A各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

B土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

C任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

D城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提

E土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

44. 土地估价报告审核的主要内容有（）。[2,0.5分]

A估价假定前提和限制条件

B市场分析过程

C估价技术路线、方法选择及运用

D估价结果

E参加现场踏勘的人员

45. 评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有（）。[1,0.25分]

A收益还原法

B剩余法

C市场比较法

D成本逼近法

46. 该办公楼客观年纯收益为（）万元。[1,0.25分]

A180

B181

C183

D185

47. 委托方贷款额为不动产总值的60％，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有（）。[1,0.25分]

A委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

B委托方拟将该不动产出售但未发生

C委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

D委托方将该不动产出租

48. 试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。[2,0.5分]

A相对重要性

B可用程度

C可靠性

D合理性

E一般性

49. 利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意（）。[2,0.5分]

A同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验

B同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验

C用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验

D用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

E用‘检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

50. 根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为（）。[2,0.5分]

A综合定级

B分类定级

C单项定级

D多项定级

E多用途定级

51. 根据《城镇土地估价规程》的规定，我国城镇基准地价评估的任务有（）。[2,0.5分]

A评估出不同区域不同用地类型的基准地价

B分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系

C建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系

D建立城市地价动态监测体系

E建立城市地价分析体系

52. 若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）。[1,0.25分]

A市场比较法

B采用权重法加和，且市场比较法权重较大

C收益还原法

D采用权重法加和，且收益还原法权重较大

53. 从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（）。[1,0.25分]

A宗地两面临街

B土地开发程度为“七通一平”

C宗地为长方形

D地质状况较好

54. 假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（）元／平方米。[1,0.25分]

A4769．8

B4503．1

C3911．6

D3770．8

55. 该宗地当前的评估价格为（）元／平方米。[1,0.25分]

A1000

B2500

C2945

D3120

56. 供需原则应该以（）等原则为基础。[2,0.5分]

A预期收益原则

B变动原则

C竞争原则

D贡献原则

57. 个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和（）。[2,0.5分]

A区域楼层限制

B深度

C路网状况

D土地使用权年限

58. 替代原则可以在（）估价方法中得以应用。[2,0.5分]

A路线价法

B市场比较法

C基准地价系数修正法

D收益还原法

59. 市场比较法的适用条件为（）[2,0.5分]

A要有足够的比较案例

B交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性

C交易资料可靠性

D合法性

60. 基准地价的特点为（）[2,0.5分]

A全局性

B分用途

C平均性

D有限性和实效性

61. 城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（）[2,0.5分]

A测算以货币形态的土地收益为主

B测算必须从企业利润入手

C测算统一以商服业利润为计算的标准

D宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性

62. 为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）[2,0.5分]

A签订估价合同

B争取服务，争取时效

C提高估价质量

D适应国际化要求

2010年土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习（土地估价实务基础）2010年模拟试题（二）

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